不動産投資の利回りはどのように計算するのが適切なのか


投資した金額に対して得られる収益の、年間における割合を意味する利回り。これを現実に近い値で算出し、それを判断の目安とすることが、不動産投資を実行する際に欠かせない部分となります。利回りを導き出すにあたって、有効な計算方法はどういったものなのでしょうか。

不動産投資の主流はインカムゲイン型

土地や建物を活用し収益を見出す投資活動。それが不動産投資の意味するところです。その手法は2つのタイプに大別されます。

その一方は、不動産を取得価格より高値で売却することを目的とするキャピタルゲイン。もう一つは、所有不動産を貸し出し定期的な賃貸収入を得るインカムゲインです。

不動産投資では、長期の年月に渡って比較的安定した一定収入が得られるインカムゲインを主体として行われるのが一般的です。

収入および収益の年額を把握するため用いられる「利回り」

土地や建物などを投資材料として扱う際、まずその不動産を取得することから始まります。不動産の購入あるいは建築に費用を投資し、それを運用して資金回収と利益獲得を図るわけです。

賃貸経営に相当するインカムゲイン型は、不動産取得のために投じた資金を、家賃収入によって年単位の長い期間を掛けて、少しずつ取り戻していく形態です。その際に、初期の投資金額に対して毎年どれほどの割合が戻って来るのか、把握するために用いられる指標が利回りとなります。

利回りが高ければ高いほど、短期間での投資資金回収が見込まれ多くの利潤が生み出されることを示し、優良な投資物件であると判断できるわけです。

インカムゲイン型不動産投資における利回りの算出方法としては主に、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類が広く用いられています。

表面利回り(=グロス)とは

大まかな年間収入の割合を導き出すタイプに相当するのが、表面利回りです。グロスという名称で表されることもあります。これは、投資物件の購入価格に対する年間の家賃収入という形で算出されます。数式で表すと以下のようになります。

●表面利回り=(年間の家賃収入/投資物件の購入価格)×100

計算が容易な表面利回りですが、その反面、詳細に沿う計算とは言えません。なぜなら、不動産投資における出費には、物件価格のみに留まらず、それ以外にも様々な経費が含まれるからです。物件購入費用以外の支出を考慮に入れていないことから、表面利回りは実際と比べて正確性に欠くものとなってしまいます。

実質利回り(=ネット)とは

表面利回りに代わって、実用に向いた算出形式と言えるのが、実質利回りとなります。ネットという名称で示されることもあるそれは、表面利回りでは度外視されていた諸経費の要素を考慮に入れた計算方法です。数式では以下の形で表されます。

●実質利回り={(年間家賃収入-年間諸経費)/(投資物件購入価格+購入時諸経費)}×100

これにより、より現実に近い利回りが割り出され、より的確な投資判断に役立てることが可能となるわけです。

まとめ

以上のように、不動産投資の基本形態となるインカムゲイン型において、見通しを立てる際に不可欠な利回り計算方法について見てまいりました。実際の計算には、表面利回りと実質利回りの二通りありますが、正確性の高い実質利回りの方を活用すべきと言えます。