賃貸の自主管理と経年劣化


【はじめに】
投資目的でマンションなどの賃貸物件を所有する場合、近くにある物件で部屋数もそんなに多くないケースなどでは、自主管理を選択される方も多いと思います。
自主管理には、委託管理に比べて余計な費用が掛からない上に賃貸経営の方法を勉強できるといったメリットがあります。
その反面、自主管理の場合はクレームやトラブルなどが発生した場合も自分で対処しなければならないというデメリットも存在します。
賃貸物件の貸主と借主の間で発生するトラブルでよくあるのが、退去時の「退去費用」に関する問題です。
今回は、どこまでが原状回復に必要な修繕費用で、どこからが経年劣化となるのかをまとめてみました。

【どこからが経年劣化?】
退去費用は、一般的に原状回復にかかる費用が借主の負担、経年劣化に伴うものは賃料でカバーすべきものとして貸主の負担となっています。
どこからが経年劣化となるのかを知るためには、「原状回復」という言葉の定義についてよく理解しておく必要があります。
ここで注意すべきポイントは、原状回復とは「賃借人が借りた当時の状態に戻すものではない」と明確に示されていることです。

国土交通省が取りまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば、原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損(以下「損耗等」という。)を復旧すること」と定義されています。
この定義の中で書かれている通常の損耗とは、普通に生活をしていればできてしまうような小さな傷や汚れのことを言います。
このような傷や汚れは経年劣化とみなされ、借主の負担となる原状回復費用とはならないのです。
ただし、経年劣化や通常の損耗であっても、それを貸主に連絡することなく使用し続けた結果、さらに大きな損耗を発生させた場合などは、借主がある程度の負担をしなければならなくなることもあります。

また、故意や過失による損耗の場合も、借主が修繕費用を負担することになります。
これにはクロスについたタバコのヤニ、落書きをはじめ掃除や手入れをせずに放置した結果生じた傷や汚れなどが該当します。
ただし、この場合であっても修繕費用の全額が借主の負担となるケースは少なく、経年劣化や通常の損耗分は貸主の負担すべきものとして差し引かれるのが一般的です。

【まとめ】
退去に関する費用などは、契約で特別に取り決めていない限り、国交省のガイドラインに基づくのが一般的です。
特別に取り決めをしていたとしても、その内容がガイドラインの基準を超えるものであれば、訴訟になった場合に貸主側が敗訴する可能性が大きくなります。
賃貸物件を自主管理する場合、基本的には何事にも自分で対処しなければならないのですから、無用なトラブルは回避したいものですよね。
そのためにもガイドラインをよく読んで、内容をきっちりと把握しておくようにしておきましょう。
また、退去時のみでなく入居時にも貸主、借主双方立会いの下で部屋の状態を確認し、チェックリストなどを作っておくのもトラブル防止に役立つでしょう。