3つの賃貸管理契約とその契約書


はじめに

賃貸のアパートを経営する上で「賃貸管理」は大変重要です。
そのため不動産管理会社への委託契約を結ぶ際には、細心の注意を払って適切に行っていくことが重要です。
この記事では、特に賃貸管理を委託する「管理委託契約」と、「サブリース契約」の際の契約書を中心にご紹介していきたいと思います。

賃貸管理の3つの方法とは?

その方法には不動産管理会社へ委託する「管理委託契約」と、物件を転貸借する「サブリース」、そしてオーナー自身が賃貸管理を行う「自主管理」があります。

不動産会社への管理委託契約

不動産管理会社の委託には、2種類あります。
まず1つ目の「一括委託型」には、さらに細かく分けて「入居者の管理」と「建物の維持・管理」があります。
2つめは「一部委託型」です。
先に挙げた業務の一部を管理会社に委託することをいいます。
管理を委託する会社によって契約内容がさまざまなので、契約書を交わす前に細かく任せる範囲を決めておきましょう。

サブリース契約

サブリース契約には「転貸借(また貸し)」のことで、物件オーナーからサブリース会社が1棟丸ごと借り上げ、入居希望者と契約を結び、月々の収益をオーナーに支払う方式です。
サブリース方式には、「家賃保証型」と「パススルー型」があります。

自主管理

物件オーナーが自ら管理を行う方法で、専業大家さんや物件の近くに居住している方に多く見られます。
管理会社への委託料がかからない分、収益はすべてオーナーに入りますが、賃貸物件の管理・運営の全てを担うかたちとなります。

賃貸管理契約を行う上でのチェックポイント

業務委託契約書のチェックポイントとしては、管理委託契約書に記載されている「業務内容の確認」「管理委託料の確認」「中途解約条項の確認」「制約に向けての積極的努力義務の確認」「違約金の請求に関する確認」などが挙げられます。

※「管理委託契約書」の書式は、国土交通省が推奨している基本のフォーマットがあります。こちらはインターネット上に公開されています。

マンション管理法とは?

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」は集合住宅の適切な住環境を守るために、国土交通省が定めています。
賃貸住宅の管理委託を依頼された業者は、この法律にしたがって、契約書を交わす前に「重要事項説明」などが義務づけられています。その上でオーナーと管理会社双方が契約内容に合意した上で、正式な契約へとすすみます。
また「管理委託契約書」は、委託を受けた業者側で契約締結時に、すみやかに発行します。
繰り返しになりますが、オーナーは、契約証の内容について、しっかりと確認して契約に望みましょう。