賃貸管理契約と管理会社変更に伴う「更新料」について


近年、更新時に支払う「更新料」についてのトラブルが発生しているようです。この記事では、こうした賃借更新料に関するトラブルと対策、加えて管理会社変更時の更新料の取扱いについてご紹介していきたいと思います。

大家さんから借主に更新料を請求する際の注意点

賃貸借契約には、期限が設けられています。1年ないし2年ごとに「契約を継続(更新)するか?あるいは終了するか?」を大家さんもしくは管理会社・仲介業者で確認します。

借主さんから更新の意思が確認できれば、設定された更新料を家賃とは別で請求することになります。しかし、ケースによっては更新料の支払いをめぐり、大家さん側と借主さん側でトラブルになるケースもあるようです。そういったトラブルに対する法的な根拠を紹介します。

ケース1

賃貸借契約のとき、交わした契約書に更新料の記載がなかった場合や、入居希望者に更新料の十分な説明がされていない場合は、借主さんは更新料の支払い請求を拒否することが可能となります。

ケース2

「貸主側と借主側の合意のもと更新料を支払う」という合意契約の場合は、双方の合意が成り立ちます。注意点としては「借地借家法30条」に基づいて、借主に不利な条件(更新料がかなり高額など)の場合に、借主は更新料を拒否することが可能となります。

これらのことを踏まえて、適切に契約書を作成するとともに、貸主側と借主側での認識のすり合わせが重要となります。もし仲介業者を介して賃貸借契約を結ぶならば、このようなトラブルはほぼ起きないと考えられますが、大家さんと入居希望者が直接契約を締結する場合には、十分な注意をしましょう。

管理会社変更に伴う更新料について

さて、賃貸物件を所有しているオーナーさんの中には、管理会社変更を検討している方も、いらっしゃるかと思います。管理会社変更については、さまざまなプロセスがありますが、借主さんへの対応ももちろん重要となってきます。

管理会社を変更する場合、借主さんとしては「新たな契約なのになぜ更新料が発生するのか?」と、疑問に思われる方もいるようです。この場合、新たな管理会社に以前の契約が引き継がれることになり、更新についても引き継がれるかたちとなります。借主側にはしっかりと周知してもらえるよう、事前の対応が重要となります。

また管理会社が変更されることで振込手数料など、これまでかからなかった費用を借主側に負担してもらう可能性が生じる場合も注意が必要です。無用なトラブルを避けるために、できるだけ借主側に負担を負わせないよう、管理会社との交渉も大切でしょう。

まとめ

不動産経営を行っている大家さんは、入居希望の方とまず賃貸借契約を結びます。契約内容には、お部屋を借りるための初期費用や月々の賃料、さらに共益費、そして1年ないし2年ごとの更新時に支払う更新料、部屋を使用するためのルールなどが記載されています。

また借主の方が契約中に、管理会社の変更があったとしても、貸主と借主の間で交わされた契約は、新しい会社に引き継がれるかたちとなります。こういった更新料についてのトラブルが増えているので、不動産オーナーもしっかりと知識を持って、事前の対応を考えておきましょう。