賃貸借契約書と重要事項説明書の違いについて


大家さんから物件を借り、そこで生活の場を送る意味で大事な書類が存在します。その書類の内容を読むと、アパートの一室を借りる以上最低限の規則を守りながら大事に住んで下さい、との意味が込められたものでした。今回は、賃貸借契約書にまつわるお話をしましょう。

物件を借りる前に

新たな生活拠点を探す目的で不動産会社へと赴き、様々な条件を見極めながらようやく見つけた一室が、これから生活する拠点です。借りたい物件が見つかっても簡単に借りるわけにはいきません。何故ならば、不動産関係はお金と書類が関与する大きな取引であり、借手と大家さんの間における重要な契約を結ばなければ意味はありません。

確認すべき項目

それでは、賃貸借契約書の内容について確認しましょう。

①借りる物件とのマッチング
物件の名前と所在地、部屋番号や間取りなどの概要について書かれています。

②設備面の確認
トイレやシャワーなどの水回りのほか、照明設備やオートロック、インターネットやメールボックスなどの有無に関する項目で、前に入居した方の残置物の有無を確認します。使用については自由である反面、故障した時のアフターケアは約束できません。もし要らないのであれば、大家さんに申し出て下さい。

③契約期間・諸費用
実際に住む期間に賃料、支払い方法などをそれぞれ確認しましょう。

④連絡先
管理業者及び大家さんの連絡先はもしものトラブルに際し、解決などにおいてのケアをするために必要ですのでチェックしましょう。

⑤やむなく解約(キャンセル)する時
借りる側と大家さんとの間で借用時の約束事が書かれているほか、条項・禁止事・違約金・入居期間満了における通告期間については特に熟読しましょう。

⑥メンテナンス
物件に入居後エアコン等が故障した際、修理費用は誰が払うのかについて大家さんとの確認事項です。

⑦解約時
国土交通省の規定により、原状回復についてはルームクリーニングや壁紙の黄ばみ(日焼けによるもの)については大家さん側の負担ですが、故意が認められた場合は借主側の負担です。トラブル回避のため、ガイドラインの照合を行いながら負担面について大家さん側と確認しましょう。

流れ

それではマンションやアパートなどの一室を借りる際、どのような感じで契約をするのでしょう。

①実際に物件を調べ、気に入ったものがあれば不動産会社に話をして下さい。

②下見(いわゆる内覧)をした後、不動産会社に入居申込書を提出します。入居審査が行われて、保証人がいる場合と、保証会社の申込が必要な場合があります。

③不動産会社側から重要事項説明書については、借りる側に提示しながら内容を説明してから最終的な確認しましょう。納得いくのであれば、署名と捺印をしましょう。

④その後、ようやく賃貸借契約書が登場します。借りる人は③同様、内容をしっかり読みましょう。

⑤問題ないと判断したのならば、④に捺印と署名をした時点で契約が成立です。後は入居日まで待った後、大家さんに家賃を払ったのちに鍵を受け取り、引っ越しを経てようやく入居できます。

重要事項説明書との違い

先に触れたように賃貸借契約において、不動産会社が借手に対し「入居するにあたり守っていただきたい項目」を意味する内容の書類を提示しますが、物件に対する現状を借手側に確認してもらうと同時に規約について守っていただけますか?といった内容を提示します。この書類に関しては宅地建物取引業法第35条として制定されたうえで作成されます。

賃貸借契約書との違いを挙げるならば、借手に対して最終確認が必要で、契約段階には至ってないわけです。契約前の義務として重要事項説明書の確認をしてから最終的な契約へと進むことです。

つまり、契約の効力を持つのが賃貸借契約書であり、重要事項説明書に効力を有しませんので、後者に関しては一度目を通してから考える時間を設け、納得した段階で合意するものだと覚えておきましょう。特に特約事項については、特別な規則ですので、しっかりと把握するべきです。

まとめ

賃貸借契約書と重要事項説明書、二つの書類が契約時においてどのような役目を果たすのかについて話しましたが、契約は前者、規則や条件が後者となり、それぞれの役目を果たしています。なお、トラブル回避のため契約の際には記された内容をしっかりと熟読してから、よく考えて検討しましょう。