賃貸住宅において、貸主はパッキン交換の責任を負うべきか?


形あるものいずれは壊れるのが常であり、賃貸物件の付属設備もその例外ではありません。例えば、水道蛇口のパッキンが劣化し流水が完全に止まらないという事態も想定されます。そのような場合、パッキン交換について、貸主と借主どちらが負担すべきなのでしょうか?

賃貸住宅の修繕義務

賃貸借契約において大家すなわち貸主側は、借主が使用する物件に対し、必要な修繕を行う義務を有します。建物の構造上、使用に支障が出るような破損が生じた場合、貸主はそれを修復しなければならないわけです。しかし、借主側が原因で発生した破損については例外となります。これは「民法第606条・賃貸物の修繕等」で定められている事項です。

しかし、物件の修繕と言っても、大なり小なり様々なケースが存在します。
例えば「蛇口の水滴が止まらない」という事象は、小なりの修繕に該当するものと言えるでしょう。
水道の蛇口をしっかり締めたつもりでも、水滴が滴り落ちてしまう。そういうことは住居においてよくある現象と言えます。これは、給水栓内部のパッキンが経年劣化し、栓を締めても水流を完全に止められないということが主な原因です。

その例以外にも、物件に関して小規模な修繕および取り換えを要するケースは様々挙げられるでしょう。例えば、照明の電球切れ、網戸の金属部腐食による穴開き、などです。
共通点としては、不具合が借主の物件使用に深刻な影響を及ぼしているとは言えず、修繕に掛かるコストが低額であるということが挙げられます。

先に見た通り賃貸物の修繕義務は貸主側にあると民法上定められています。とは言え、これらのような軽微な不具合に関しても貸主側が負担しなければならないのでしょうか?

軽微な修繕

結論から言えば、前項で見たような軽微な修繕については、貸主側が負担する必要はないとされています。
民法第606条内には、『賃貸人(大家)は賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務を負う』と記されています。言い換えると、貸主側が責任を持つのは賃貸物件として扱うために必要な修繕とも取れるわけです。

蛇口のパッキンの劣化・照明の電球切れ・網戸の穴開きなどは、それが生じて即居住不可能となる不具合には当たりません。また、それらの修繕に高額な費用が生じることはまず考えられないため借主側に重い負担が掛かることもないでしょう。そのため、貸主側は関与せず、借主側に対応してもらう事案となるわけです。

トラブル回避策

貸主・借主双方の認識の違いで、どのようなケースが軽微な修繕に該当するのか、判断が異なってしまうケースも想定されます。そのような状態で物件に不具合が生じるとトラブルに発展しかねません。そうなる事態を避けるため、軽微な修繕の具体例を契約書に明記するなど、契約前に賃貸借契約当事者間の認識を一致させる方策を取ることが有効です。

まとめ

以上のように、蛇口のパッキン交換など軽微な修繕に当たる事項に関しては、貸主側に責任はなく、借主側に対処してもらうのが一般的ということについて見てまいりました。
軽微な修繕に関する項目以外にも、賃貸借契約時にはあらかじめ当事者双方で確認しておくべき事項が様々想定されます。それらに不足なく対応するには、信頼の置ける不動産会社のサポートを得ながら、適切な内容の契約書を用意することが重要です。