賃貸契約の解除とは ~解約との違いについて~


賃貸借契約書には「解除」を申し渡す項目がある場合があります。契約解除に至る様な行為を、どちらかが一方的に行う事となります。似たような言葉で契約の「解約」と言うものもあるので、不動産契約以外にも一般的に使われる2つの言葉が意味する違いについて紹介しましょう。

賃貸契約の解除と解約の違い

わかりやすく説明すると、「契約解除」が意味する事は、どちらか一方に違反行為があった場合に契約を終了させる事になります。違反した行為に対しては、裁判にまで発展するケースもあります。

もう一つの「契約の解約」の場合には、どちらか一方の都合によって契約を終了する事を、話し合いによって決めることです。

賃貸契約の解除にいたるまで

契約上で、どちらかの利害関係について影響を及ぼすような行為などで、義務違反行為に対しては、裁判によって損害賠償の請求を受ける可能性があります。

家主と借主の双方が、賃貸借契約書を結ぶ場合に、その場で違反行為や第三者に対する迷惑行為について注意点などを、読み合わせする行為が義務付けされていますので、特約条項が追記されている場合の特殊な場合も、お互いが理解した上で契約を了承したと判断しています。

「違反行為にあたる参考例」

・借主の行動によって、貸した部屋やオフィスなどが損壊された場合に、原状回復が望めないような状態に対して、契約上の権限によって解除します。

・借主が同じアパートの住人や近隣住民に対して、迷惑行為があった場合に刑事事件や民事事件に発展するような行為に対して、契約上の権限によって解除します。

・借主が再三の請求にもかかわらず、3カ月以上に及ぶ賃貸料金を支払わなかった場合も解除します。

・借主が又貸しする場合や契約外の人を、勝手に住まわせる行為も違反にあたる場合があります。

・家主の違反行為とは、新築のアパートやオフィスビルが、契約上の入居する日に実現できずに、一方的な損害を与えた場合は損害の補償や契約の解除が出来るのです。

賃貸契約の解約にいたるには

大家と借主のどちらか一方の都合による話し合いになりますが、こちらの場合に違反行為はなく、契約の期間中によほどの事情があって、このまま部屋を借りる事が出来ない場合や、大家の都合で貸し続ける事が出来ない状態に相当します。

基本的には話し合いによって解決しますが、場合によっては相手方の不利益に対しての金額を用意する必要もあります。

「解約の参考例」

・借主が家族が増えて部屋が手狭になって、ここでは不便の方が多いような状況で、新たに部屋をみつけて引っ越しする場合があります。他にも勤務先の都合による転勤などがあります。

・大家の都合としては、建物の老朽化によって改築や建て壊しにより、賃貸契約の継続が難しい場合などがあります。

・解約の申し入れは、家主からは3カ月~6カ月前に通知しますが、借主からは1~3カ月前に家主や不動産会社へ申し入れします。

まとめ

賃貸借契約書を終了させる行為として、2つの事例を説明しました。「契約解除」は、違反行為に関する契約打ち切りで、「契約解約」は都合による契約終了の要望を、話し合いで解決する方法になるのです。似たような言葉でも大きな違いがあるので、契約の読み合わせには注意が必要でしょう。