会計上の収益増加か?安定収入か?不動産投資の成功基準とは


【はじめに】
不動産投資に関する本やサイトではしばしば「年収500万円でも不動産投資で成功した」などという表現を目にすることがあります。
「年収500万円でも不動産投資の成功者になれた」
とても夢のある話に思えますが、何をもって成功とするのでしょうか?会計上の収益がずっと右肩上がりで投資を続けられることでしょうか。
今回は、不動産投資の成功基準について考えていきたいと思います。

【不動産投資の成功基準とは】

1.無借金または借金が少ない状態
「不動産投資で成功した」と言える基準として、まず思い浮かぶのは会計上の収益が年々増加している状態ではないでしょうか。
昨年の収益が100万円、今年は120万円・・・という風に増えていけば、成功事例と言えそうに思えます。
しかし、収益が増えていたとしても、その分借金も増えていたらどうでしょう。
昨年の収益は100万円、借金は500万円、次の年は収益が300万円になったものの収益を増やすためにリフォームや設備にお金をかけたので借金が1,500万円に膨れ上がった・・・。
借金が収益の5倍ともなれば、いつまでに借金分を改修するかに頭を悩ませることになり、成功したとは言えません。

家賃収入で順調に返済して借金がゼロになるか、半分以下まで減らすことができれば、成功と言えるのではないでしょうか。
借金がまだ残っている状態であっても、半分以下であればいざとなれば物件を売却して回収できると考えられるからです。

2.増加は見込めなくても安定した収入が入ってくる
理想は、収益が毎年増え続けることですが、物件が満室になって収益が頭打ち状態になった後は物件を買い足す、もっと大きな物件に買い替えるなど、新たに大きな投資をする必要が出てきます。
(毎年少しずつ賃料を値上げするという方法もありますが、空室リスクも上がるのであまり現実的ではありません)
どんどん条件の良い物件に買い替えたり、物件を新たに買い足して確実に収益を増やしていくことは分かりやすい成功基準と言えますが、新しい物件に入居者が来ないなどのトラブルも想定できます。
手持ちの物件を満室にし、何年も同じ賃料を得続けることも、一つの成功基準と言えるのではないでしょうか。

【最後に】

成功基準は人それぞれですが、まずは自分の目標が、今の物件で安定した収益を出すことなのか?収益を増加させ続けることなのか?など「何のために、どのように不動産投資を続けていきたいか」を明確にしみましょう。
職場の昇給はあまり見込めないから少しでも副収入を得たい、退職後もそれなりの収入が入ってくるようにしたい、子孫にできるだけ多くの遺産を残したいなど、不動産投資を行う目的は人によって違います。
それをはっきりさせることにより、理想の状態=成功が見えてくるはずです。
また、確定申告で必要な会計簿をこまめに付けながら、収支や借金を常に把握しておくことも理想や成功への大切なアプローチと言えます。