不動産投資時の収益計算方法「利回り」とその注意点


【はじめに】
不動産投資者にとって物件購入時どれくらいの利益が出るのか気になっている方が多いと思います。
しかし、利益を出すことができる計算をしなければ、大きく損をしてしまいます。
そこで今回は不動産投資の利回りの計算方法とその注意点についてまとめました。

【2種類の利回りについて】

・表面利回り
表面利回りとは、年間の入所者が満室の場合を想定した計算方法となります。
(そのため、表面利回りと想定表面利回りは同様の意味になります)
表面利回りの計算式は、
年間収入÷物件の購入価格×100
となります。

・実質利回り
実質利回りとは、家賃収入から固定資産税や火災保険料などの不動産経営に必要な費用を引いた金額を物件の購入価格で割った金額のことをいいます。
実質利回りの計算式は、
(年間収入-年間支出)÷物件の購入価格×100の購入価格
となります。

物件にかかるランニングコストは、以下の6つの費用が必要となります。
・建物管理費
建物の清掃や、電気設備・消防設備などを点検する費用です。

・修繕積立金
建物の共用部分(壁、エントランスなど)は、その維持・修繕のために定期的な大規模修繕が必要になります。そのために積み立てておく資金です。

・固定資産税
固定資産がある人に課税される税金です。

・都市計画税
市街化区域内にその年の1月1日の時点で所有する土地や建物がある人が納める税金です。

・賃貸管理会社への管理委託料
建物の清掃や設備点検を専門の管理会社に委託するときに払うお金です。

・火災保険料
火災により建物やその中にある動産(不動産以外の財産)が被害を受けた場合に備えるための保険です。

【利回りの注意点】

利回りはあくまで物件購入の一つの判断基準として見ましょう。
理由としては、不動産は地域によって大分利回りに幅があるからです。
東京都心の利回りは、平成28年10月に不動産投資家に行った実態調査では、城南地区は4.4%に対して城東地区は4.5%と変わりません。それに対し地方の利回りは、例えば札幌では12.34%と不動産の利回りは地域によって異なっています。
地方での不動産投資は、人口が減少する可能性のあることから利回りが高くなり投資を行うリスクも高くなってしまいます。東京都心などの物件利回りは、投資リスク同様に利回りも低くなる傾向があります。

【まとめ】

いかがでしたか?
今回は、不動産投資時の利回りの計算方法についてまとめました。
今回は割愛しましたが、不動産投資時の利回りは物件地域だけではなく築年数によっても変わります。
これから不動産投資を計画される方はこの記事を参考に利回り計算を行い、賢く不動産投資を行いましょう。