不動産投資における収益モデルについて


【はじめに】
不動産投資で収益をあげようと考えた場合、大まかなイメージでも良いので継続的な「収益モデル」を組み立てるべきです。
今回、不動産投資で得られる収益のモデルについて2つの観点から考えてみたいと思います。

【ポイントは「売却」と「ローンの返済」!】

不動産投資で収益を得る方法としては基本的に「安く買って高く売却する」キャピタルゲインという考え方と「一定額以上の収益を得るまでに時間はかかるが安定的な家賃収入を得られる」インカムゲインという考え方があります。

ここでは、売却による収益を得る方法とローン返済と売却のタイミングによる収益の得る方法の2つについて見ていきたいと思います。

1.売却による収益を得る方法
この方法での収益を得るには2つのポイントがあります。
まず1つ目が不動産の購入時よりも高い価格で売却するということです。これは当然のように感じますが、築年数が古い老朽化の進んだ物件の場合には修繕などにかかるコストに鑑みて購入時よりも安いタイミングでも売却したくなる心理が働きます。
その理由としては、修繕をしたばかりで売却するよりも修繕が必要なギリギリの状態で売却したほうが投資効率的にはよいからです。

次に売却で収益を獲得し続けるためには、早めにローンの元本を回収することで手元に資金がある状態をキープし、別の物件に投資できる状態を生み出し続ける必要があります。
そうすることによって恒常的で大きなお金の流れを作ることができ、投資に有利な状態を保てるのです。

2.ローン返済と売却のタイミングによる収益を得る方法
投資のプロでなく、不動産投資の資金繰りが難しい素人にとってはローンの返済だけで手いっぱになることがあります。その時にポイントとなるのがローン返済と売却のタイミングです。インカムゲインによって少額ながら家賃収入が入ってくる物件を手に入れた方にとっては早くローンを完済したいと考えるのが普通です。その場合、以下に説明する要素を考えながら不動産に関わると良いでしょう。

例えば、5000万円の建物を購入したとしてインカムゲインなどによる収入からローンの元本を2500万円まで減らすことができたとします。このタイミングで2500万円以上の価格で売却ができれば不動産投資による収益という観点からは投資に成功しているといえます。

【まとめ】

いかがでしたか?不動産投資の収益モデルとして考えておきたい売却の方法、タイミングなどについてお伝えしてきました。今回詳しい説明は割愛しましたが、土地以外の建物などを売却する際には「減価償却」という要素も念頭に入れながら売却のタイミングを計る必要が出てきます。ぜひ参考にしてください。