不動産投資で収益性を計る指標「IRR」とは?


【はじめに】
不動産投資をしている方にとって物件の収益性のはかり方や収益率などは重要になります。
今回、不動産投資における収益性の指標として重要な「IRR」という収益率についてお伝えしたいと思います。

【IRRとは?】

不動産投資の指標として用いられる「IRR」は「Internal rate of return」の頭文字をとった略称のことで日本語にすると「内部収益率」のことを指します。
また、「IRR」について簡単に説明すると「投資期間内における1年あたりの利回り」ということができます。
ここまで聞いても「なんのこっちゃ分からない!」という方も多いと思いますので、簡単な例を出して以下説明してみたいと思います。

【「利回り」と「IRR」の違い】

一般的な表面利回りの計算方法は、
表面利回り=家賃収入(年間収入) ÷ 物件価格(投資額)
となります。
つまり、これは投資額に対して年間の収入が何%程度かを簡単に数値化したものにすぎません。

一方、「IRR」については「投資期間内の1年あたりの利回り」なので複数年の収益性を加味する必要が出てきます。
例えば、100万円を単利1%(利回り1%)の定期預金に預けたとしたら、3年後には(100万円×1%×3年)3万円の利子が出ます。つまりキャッシュフローとして3万円の収益が得られたことになります。この場合「IRR」は1%として表されます。

ここでさらにもう一例、株式投資において理解しておく必要があります。
まず、定期預金と同様に100万円分の株式を購入したとします。
その後、配当が1年目に2万円、2年目に1万円、3年目に0円得ることができました。
それから、3年後に買った時と同じ100万円で株式を売却しました。

この場合も、トータルで見れば3年間で3万円の収益性があったので「IRR」は1%になりそうです。
しかし、この場合の「IRR」は1.01%となります。
なぜでしょうか?
このカラクリを理解するためには「割引率」について考える必要があります。

【早く収益が得られる方が価値があるとみなされる】

割引率とは、将来得られるだろう価値を今得られる価値から割り引いて考える方法のことです。
多くの人は、今もらえる1万円と1年後にもらえる1万円では、同じ1万円でも前者の方がより価値があるものとみなします。
つまり、同じ1万円でも早くもらえる方の1万円の方が、価値があるということになります。
「IRR」は計算の構造上、この割引率も加味した計算方法で算出されますので、先ほどの定期預金と株式の例を比較すると、早く利益が得られる株式の方が「IRR」の値が高くなるということです。

【まとめ】

不動産の収益率を計る指標としての「IRR」についてお伝えしました。
「IRR」の具体的な計算方法は小難しいので次回以降にお伝えできればと思います。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。