損益分岐点から見た不動産投資の収益について


【はじめに】
「利益が出るか、赤字になるか」といった収支の境目のことを損益分岐点と言いますが、不動産投資における損益分岐点の表し方は、物件の稼働率で示すケースが多くなっています。
今回、稼働率から見た不動産収益についてお伝えしていきたいと思います。

【稼働率がキャッシュフローの損益分岐点になる?】

投資用物件を選ぶときには、最終的な売却のことを考えて「売りやすい物件」「購入希望者の多い物件」を選ぶことが大切になります。
では「売りやすい物件」「購入希望者の多い物件」とはどのような物件なのでしょうか?

【5つの分類】

ここでは、「売りやすく、購入希望者の多い物件」の特徴について簡単に説明したいと思います。

・空室率が低い物件
仮に満室想定の表面利回りが高くても、実際には入居者が入らず空室が多い物件には、買い手は付きません。逆に空室率が低い物件は購入希望者も多くなります。

・利回りの高い物件
利回りの高い物件はやはり人気があります。
単純な表面利回りだけではその物件の持つ収益性は計れませんが、条件が似ている物件の場合、利回りが低いよりも高い方が売りやすいと考えられます。

・残存耐用年数が長い物件
残存耐用年数とは、簡単に言えば「建物の設備や建物そのものの価値があと何年あるか?」を示したものになります。
残存耐用年数の長い物件はローンを組むときに長期的な返済計画を立てやすく、また借入れをしても手残り分が多くなる傾向があります。

・総額が低い物件
不動産投資で売買される物件は1億円以内がほとんどです。高くても1~2億円くらいが買主の多い平均的なゾーンと言えるでしょう。

・外観の良い物件
物件の見た目はとても大事です。たとえ、中の設備が充実していても、外観が汚ければ買い手は見つかりにくくなります。

【損益分岐点、稼働率とは?】

先に紹介した買い手が付きやすい物件の特徴は、言い換えれば値下がりしづらい物件といえます。
そして、値下がりしづらい物件を選ぶときに基準となるのが稼働率を根拠にした「損益分岐点」です。
また、不動産投資で言う「稼働率」とは満室想定での賃料収入を100とした場合の現状賃料収入の割合を指します。このとき、入居率の低下や家賃の値下げ等によってどのくらいまで収入が減るのか、また赤字にならないギリギリのラインを損益分岐点とし、稼働率〇〇%といった風に表現します。

【まとめ】

不動産投資で収益を得るためには、値下がりしにくい物件を選ぶことです。そのためには、損益分岐点をしっかり把握することが賢明です。また、この損益分岐点は基本的に物件の稼働率を参照すると分かりやすいでしょう。
ぜひ参考にしてください。