不動産投資の主な収益構造、その柱となるものとは?


はじめに

不動産投資を始めたばかりの人は「不動産投資でどうやって収益を得るのか」また「収益の柱となるもの」についてよく知る必要があります。

基本的に不動産投資で収益を得る方法は大きく「キャピタルゲイン(売却益)」「インカムゲイン(運用益)」と呼ばれる2種類があり、大家さんになる方、不動産オーナーになる方はこれらの収益構造について把握しなければいけません。
今回、不動産投資の収益の柱となるこれら2つの利益についてお伝えしたいと思います。

収益構造は2つ!

不動産投資の主な収益の獲得の仕方は2つです。
まず一つ目が「不動産を安く買って高く売る」方法です。
例えば、1億円で購入した不動産の価値が3年後に上がり1億2,000万円で売却できれば2,000万円の利益を得たことになります。
ただし、このように売却益をもとにして利益を上げるためには、景気の動向や不動産に関する確かな知識が必要なので簡単ではありません。

この方法よりも比較的楽に収益を得られる方法として、所有する不動産から家賃収入を得る方法があります。

家賃収入から得た収益のことを「運用益」といって、例えば、家賃8万円の部屋を10室貸し出した場合の年間の収入は以下のような計算で求められます。

8万円(一室当たりの家賃)×10部屋×12ヵ月=960万円

この数字は年間の家賃収入の概算となりますが、一年間の間に空室が生まれたり、賃料値下げが発生したりすると当然家賃収入は減ります。

また、不動産投資で収益を得ると税金の支払いも発生してきます。
次の項では、収益を得たときに支払う税金についてお伝えしたいと思います。

売却益が出たら税金の支払いも!

売却益が出たときに支払う税金は「譲渡所得税」「住民税」「復興特別所得税」などがありますが、不動産の売却の際には利益が出ていなくても支払わなければいけないものがあります。それは「印紙税」と「登録免許税」です。

印紙税は、売買契約書に記載されている契約金額に応じて5000円から10万円程支払わなくてはいけません。

また、登録免許税は不動産登記に関して支払うべき税金で「固定資産税評価額×2%」が本則税率となります。

それから売却益が出たら支払う所得税や住民税の税率は不動産の所有期間によって変わります。
5年未満の場合、収益から必要経費を差し引いた課税対象額に39.63%(所得税30.63%+住民税9%)をかけた額納税しなければならず、5年以上所有しているときには、20.315%(所得税15.315%+住民税5%)になります。

まとめ

今回は不動産投資で得られる収益の柱となるものとそれにかかる税金についてお伝えしました。税金については売却益が発生したときにかかるものだけの紹介になりましたが、不動産を所有し、運用益を得るときにかかる「固定資産税」などがあることも最後に触れておきたいと思います。