不動産投資の収益性を分析するにはどうする?


はじめに

不動産投資に限ったことではありませんが、投資で重要になるのはどれくらいのもうけが見込めるかといった収益性の分析です。
不動産投資においてはその指標となる計算方法・分析術がいくつかあります。

不動産投資での収益性の分析方法を正しく知るために、DCF法という分析術について簡単に見ていきたいと思います。

DCF法について

お金には現在の価値と将来の価値が異なるという特質があります。
例えば、投資の世界では現在手に入る1万円と将来手に入る1万円は価値が異なります。
この場合すぐに手に入る1万円の方が、当然価値が高いことになり、将来手に入る1万円は時間がたった分低い価値となるのです。

不動産投資においては家賃収入と売却差額で主に収益性を判断しますが、その不動産物件が将来的にいくらの収益を生み出すかを知るためには、このような時間や期間を考慮して「将来の正確な物件価格」を計算しなくてはなりません。つまり「物価の変動」も頭に入れて計算する必要があるのです。

そして、将来この値段で売却されるだろうという不動産の価値・価格を正確にはじき出すために用いられるDCF法という方法があります。

具体的な数字で考えてみる!

ここで具体的な事例で見てみましょう。
まず3年後に1億円で売却できるだろうと判断される物件があるとします。
このとき、この物件の現在の価格は1億3000万円の値がついています。
そして、年間の賃料収入が720万円あると仮定します。
また、物価上昇率が3%とした場合、DCF法での不動産価格の計算方法は以下のようになります。

1年目の家賃収入720万円×1/1.03≒699万円
2年目、720万円×1/(1.03)(1.03)≒679万円
3年目、720万円×1/(1.03)(1.03)(1.03)≒659万円
よって今後3年間の家賃収入を現在の価値で換算すると、
699万円+679万円+659万円=2037万円となり、単純に720万円×3年=2160万円と計算した時より安くなっています。

それから、このときの売却価格は
1億円×1/(1.03)(1.03)(1.03)≒9151万円で、
こちらも予想された1億円よりも安いことが分かると思います。

また、トータルの価格は先ほどの家賃収入と合わせると、
2037万円+9151万円=1億1188万円となります。

よって、DCF法で計算すると将来の収益価格が1億1188万円の価値しかないことになり、現在の値段である1億3000万円より安くなります。
つまり、今この物件を買って、将来売却した時に収益が見込めないという分析結果になります。

おわりに

DCF法を用いて不動産投資の収益を分析すれば現在の価格から将来収益が得られ、投資すべき物件かどうかの判断が可能です。

少し計算方法がややこしくなりましたが、基本的にはこの方法で将来見込める収益を計算し、現在価格と比べて投資すべきか否かを決めることができます。