不動産投資の収益計算は利回りで!ただし注意点も


はじめに

不動産投資を行っている方にとって、収益率を示す「利回り」という言葉はなじみあるものかと思います。

しかし、利回りだけを鵜呑みにして不動産を購入したものの、実際経営してみると予想していた結果と異なるケースもよくあります。
このようなケースでは、不動産を購入する時点で何が間違っていたのでしょうか?
利回りの計算方法?それとも相場の認識違い?

今回は不動産投資における収益の計算でポイントとなる点についてまとめてみました。

利回りの見るべきポイント

不動産投資で得られる収益率の計算方法はやはり利回りが分かりやすいと思います。
しかし、利回りにはいくつか落とし穴があります。
特に以下の3つのポイントは注意して見ておきたいところです。

利回りは購入時が一番高くなる

投資用物件の利回りは購入当初が一番高く、築年数の経過とともに緩やかに下落するのが一般的です。
逆に考えれば、購入時でいかに利回りが高くても、その後それ以上の高利回りを望むことは難しいといえます。
この原因としては、経年劣化による修繕費の増大や設備の補強等によって維持管理コストは年々増大するのに対して、主な収入源に当たる家賃は下落していく傾向にあるためです。
長期的な不動産投資を考えるなら、購入時に不動産会社から提示された利回りがずっと保証されるのではなく、下落していくものだと認識しておきましょう。
そのうえで購入すべきかどうかを判断するべきです。

満室を想定した利回りには注意!

不動産会社から提示される利回りは「満室時」想定がほとんどです。
例えば、物件価格8000万円で、満室時の家賃収入がトータル400万円の物件があるとしましょう。
この時の表面利回りをざっと計算すれば、
400万円÷8000万円×100=5%

つまり表面利回りは5%になります。

しかし、これはあくまで満室時を想定した場合です。
万が一この物件に空室が半分くらいあったら家賃収入は200万円ほど、つまり表面利回りは
2.5%程度になり、提示された表面利回りと話が変わってきます。

長期入居物件は注意

長期入居者の多い物件は、入居当初のままの家賃設定が続いていることが多く、家賃が周辺相場と乖離していることがあります。

例えば、10年間入居していて家賃の変動がなく、入居当初の家賃のままだと周辺相場と差が生まれます。
この場合、入居当時のまま利回りの計算も行われていることが多く、万が一退去者が出た場合利回りが下がると考えられるのです。

まとめ

利回りは不動産投資における収益の計算で有効ですが、今回紹介したような注意点もあります。しっかりとポイントを押さえたうえで不動産投資に役立てて下さい。