不動産投資での収益にかかる税金について


はじめに

不動産投資を行っている方はすでに知っているかもしれませんが、不動産には保有した場合、取得した場合、売却した場合など様々なケースで税金がかかります。
特に不動産投資で収益が出た場合には、かかる税金の中でも「所得税」が大きなウェイトを占めます。

今回、不動産売却をして収益を得た場合に発生する「所得税」と「住民税」の割合などについてお伝えしたいと思います。

売却した時にかかる税金

不動産売却時に収益が出た場合、「譲渡所得を得た」という表現をします。
この譲渡所得は、給与所得などの他の所得とは合算せず、分離して計算します。
計算方法は以下の式で行います。

譲渡所得=譲渡収入額-(取得費+譲渡費用)

譲渡収入額は、簡単に言うと不動産の代金のことになります。
さらに取得費は購入時の取得価額から所有時に計上した減価償却費用を差し引いた額か、「譲渡収入金額×5%」のどちらか大きい方が該当します。
譲渡費用については、仲介手数料や登記にかかった費用、印紙代、立ち退き料などです。

この方法で譲渡所得を算出したあとは「課税譲渡所得」を求めます。
課税譲渡所得の計算方法は以下になります。

課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除額

特別控除額は5000万円が限度となっており、不動産の条件によって800万円~5000万円のものまで多岐にわたります。
「課税譲渡所得」が算出できれば、あとの税額の計算は楽です。

税額=課税譲渡所得×税率(所得税&住民税)

上記の式で計算します。
また、税率は不動産を所有している期間で変わります。

5年以下の場合、居住用・非居住用問わず税率39.63%(うち所得税30.63%住民税9%)
5年超え10年未満の場合は、居住用・非居住用問わず税率20.315%(うち所得税15.315%住民税5%)になります。
※10年超物件の税率についてはここでは、割愛させていただきます。

まとめ

今回は不動産売却時に収益が出た場合の税金計算方法をお伝えしましたが、家賃収入などにかかる税金の計算方法はまた別にあります。

不動産売却時の税金の計算では、他の給与所得などとは別で「課税譲渡所得」をまず求める必要がありました。

しかし家賃収入にかかる税金の計算では、不動産所得と他の所得を合算して所得税や住民税の計算をします。
このとき税率や控除される額は合算された所得に応じて変わってきます。
かかる税率も所得税だけで5%~40%までと幅があります。
さらに住民税や場合によっては消費税がかかることもあります。

不動産投資をこれから始める方は事前に知っておきましょう。