不動産投資で収益を向上させるポイントは?


はじめに

「不動産投資を始めてみたものの、なかなか収益が伸びない・・・」
と悩むオーナーも少なくないでしょう。
自分では、自身の物件がそこまで良くない状態とは思えないかもしれません。
では収益を上げるにはどうしたらよいのでしょうか?
今回はそのことについて考えてみたいと思います。

そもそも、なぜ収益が伸びない?

中には、たとえ収益が伸びずともせめて現状維持をしたいと考えているオーナーもいるかもしれません。
しかし、現状維持すら難しいのが不動産投資です。
なぜなら建物は減価償却資産と呼ばれるように、もともと年々価値が落ちていく資産だからです。(そして当然ですが、年数が経ったものよりは新築物件が好まれます)

かといって「テコ入れ」をしたものの効果がない、という悩みがある場合には、そもそもの、収益悪化の原因をつきとめなくてはいけません。
その原因は下の主な2つがあるといわれています。

収入の減少として考えられるものとしては以下の2つがあります。
まずは稼働率の低下(高い空室率)。
相場より高い家賃である、入居者募集情報の仕方に問題がある、物件の管理状態が悪いなどです。
次に家賃の低下や初期費用の縮小です。
空室が長期化している、需給バランスが崩れている、物件の老朽化などで建物状態が悪いなどが挙げられます。

さらに支出の増加。
支出の主なものとしては修理費の増加や借入金利の上昇があります。

収入の減少、支出の増加のどちらかが顕著であったり、または同時に起きていると負のスパイラルに陥っていることがあります。
例えば修繕を重ねているのに空室状態が長期化している場合は、まず「なぜ空室であるか?」の原因がわからないと場合によっては修繕費が全くムダとなってしまうかもしれません。
収益を上昇させるための「知識」から、なんとなく修繕を行っていてはどうしようもないのです。

収益上昇への手がかりは

そこで現在収益が伸びない原因を特定します。
といってもそこがなかなか難しいところかもしれません。

手がかりとして考えるためのポイントの一つは、経年による状況変化・・つまり「時間」です。

もちろん物件購入の際に、そのエリアの市場調査をして予想は立てていたはずです。しかし時間が経って、その市場が変わってしまって自分の物件と似たようなものが乱立して供給過剰になっているかもしれません。

また、物件を管理会社に任せている場合はたとえ短いスパンであっても会社に変化があったか見極める必要があります。
不動産投資を始めて数年は稼働率も良く問題はなかったのにある年から急に収益が落ちるという状態になるかもしれません。
その場合、もしかしたら管理会社が市場に変化があったのに対応できず、満足に入居者を募集できていないのかもしれません。
あるいはその数年の間に責任者や担当者が入れ替わるということがあり、会社の実力が低下した可能性も考えられます。

まとめ

物件のオーナーは「時間との戦い」になりますが、他者に任せきりにしたり「今年も大丈夫だったから来年も大丈夫だろう」と油断することなく、どんな物件が人気かという「ブーム」などあらゆる情報を手に入れていなくてはいけません。
つまり「先手必勝」。
収益を伸ばすにはそのときどきに合わせた作戦を持って実行することが不動産投資のオーナーには求められるのです。