不動産投資は投資額と収益のバランスが重要


不動産投資で利益を確保する為には、まずは良い投資物件を見つける事にあります。不動産価値が、比較的に下がらない優良物件は、その分の投資金額も高めの設定になっています。その事も含めて、不動産投資における投資額と収益のバランスについて紹介しましょう。

家賃収入で利益を出すには

賃貸物件による家賃収入で、毎月安定した額が入ってくる事で利益を得る事ができます。
部屋を借りる住人は、ほとんどの人が2年契約の間に部屋を出て行く事はないのです。

引っ越しや賃貸契約にも大きな出費となるので、よほどの理由がない限り社会人の場合には、2年から6年位の入居率が最も多くなっています。大学生の場合だと、気に入ってもらえれば4年は住んでもらえる事になります。

安定した利益を出す為には、安定した入居率を出す為の工夫や努力が必要になります。賃貸管理は、自分での管理や委託管理のどちらにしても、入居したくなるような物件や、管理方法も考えていかなければなりません。「ほっとおいても、入居する」という考えは、捨てた方が良いでしょう。利益を出す為の創意努力は、どんな仕事にもあるものなのです。

投資額と収益のバランス

不動産投資の収益は、「売却利益」と「家賃収入」の2つの方法がありますが、不動産の売買は、土地の値段が高くなった場合に売り出して収益を上げるのですが、売買におけるタイミングや、不動産価値の上昇は確実とは言えないので、収益性の期待は薄くなります。

一方、家賃収入の場合は、入居率や物件の優位性などは、購入する前から予測がつくものです。住居は景気の影響を受けにくいので、不動産投資のメインは「家賃収入」になってくるのです。

投資資金に対する年間収入の割合

投資物件の「利回り」を、所有する物件毎に計算していきます。投資物件で重要となるポイントは、「表面利回り」と「実質利回り」です。収益性の観点から判断する事になります。賃貸経営においては、流動的なコストとして修繕費や空室のリスクに対する広告費用などが含まれます。

1=「表面利回り」は、「年間の収入家賃」÷「物件の購入価格」です。
2=「実質利回り」は、(「年間の収入家賃」-「年間の経費」)÷「物件の購入価格」+「購入時の諸経費」

このように、物件の購入額は投資額であり、収益は、実質利回りになってきます。

投資の為の比較材料バランスシート

バランスシートとは「貸借対照表」の事です。財務諸表の3大要素の一つですが、個人の資産状況を把握する事ができます。バランスシートは左右の表に分けて、左側に「資産額を表示」し、右側に「負債額を表示」します。

投資する前の状態で現金が1000万円ある場合は、左側に現金1000万円と記載して、右側には資本金の名目で、1000万円を記載します。左右の金額が、同額になるよう記載します。

土地3000万円と建物3000万円を、融資額5000万円で購入した場合には、左側に「現金0/土地3000万円/建物3000万円」が記載されます。右側の負債額には「借金5000万円/資本金1000万円」が記載され両方とも6000万円となり、投資初期の状態です。

初期投資にフルローン6000万円で物件を購入した場合には、合計額は7000万円となり、金額が増えるだけです。
現金額「1000万円/土地3000万円建物3000万円」=7000万円、負債額「6000万円/資本金1000万円」=7000万円

1年後のキャッシュフロー(家賃収入の収支額)が「200万円」の場合として、減価償却が20年として、1年間に「100万円」とします。元金返済は、「100万円」です。この場合は、キャッシュフローは現金の記載、元金返済は負債額の記載になり、減価償却は建物の金額から100万円を差し引きます。

「現金1200万円(+200万円)/土地3000万円/建物2900万円(-100万円)」=7100万円「借金5900万円(-100万円)/資本金1000万円」=6900万円

この場合の200万円が合わなくなっています。この金額を調整するのが、「余剰金」です。負債額には「借金5900万円(-100万円)/資本金1000万円/余剰金200万円」=7100万円でバランスが合致します。

自己資本が資本金と余剰金で1200万円になり、初期投資の1000÷7000=14.2%が自己資本率になりますが、1年後には1200÷7100=16.9%が自己資本率になります。

まとめ

再投資や銀行からの借り入れは、投資額と収益のバランスを見る事になります。バランスシートの記載から個人の財務状況を判断する事になるので、投資額と収益のバランスは1年後以降の自己資本率の記載から判断を受ける事になるのです。