不動産投資の運用における利回りの実用性


不動産投資の運用においては、利回りが高い方に越した事はないです。利回りは、全国の地域や場所によって変わってきます。投資対象にも関わる事なので、「利回り」の捉え方について紹介しましょう。

表面利回りと実質利回りの違い

不動産投資での利回りには、表面利回りと実質利回りがあるので、その違いを知らないと、表面利回りに踊らされて「ぬか喜び」になるかもしれません。その点には注意したいものです。

表面利回りの求め方

【マンション購入価格3000万円で、家賃収入10万円の場合】
表面利回り=年間の家賃収入÷物件の購入価格×100で求めます。
=10万円×12カ月÷3000万円×100=4.0%

実質利回りの求め方

【マンション購入価格3000万円で、家賃収入10万円と、年間の支出が20万円の場合】
実質利回り=(年間の家賃収入-年間の支出)÷物件の購入価格×100で求めます。
=(10万円×12カ月-20万円)÷3000万円×100=3.3%

年間の支出とは

修繕費や管理費、固定資産税の支払いなどが含まれます。

地域によって利回りが異なる

東京都内が3%~5%と低いのは、都内の土地や不動産の取引価格が高値になっているからです。その分の家賃が高めでありますが、他府県と比べても1~2%の差が出てきます。地方での物件価格が安い為に利回りは高くなっていますが、この場合の数字の比較は、必ずしも高い方が良いとは限りません。

都内の物件は利回りが低いのですが、満室の可能性が高い事や家賃相場も高くなっているので、3.5%位の利回りなら理想の数字と言えます。表面利回りが10%代と高くても、誰も利用しなければ、実際の利回りは年間の収入に影響しますので、空室が最大のリスクとなって、実質利回りをかなり下げてしまいます。投資物件の実質利回りは、現況の満室率によるものが大きく、都内における利回りが低い場合でも、満室率が高いので、期待利回りが高くなってきます。

借り入れと利回りの関係

不動産投資では、借り入れをしての資産の運用が一般的に行われています。借金をせずに資産を増やせるならば、それに越した事はないのですが、投資の世界では「レバレッジ効果」を利用して資産を運用する事が理想的なのです。小さい資金で投資効果を上げて、収益性を高める方法の事です。資金が少なくても融資によって投資効果が期待できるのであれば、融資は、一つの手段として有効なのです。

まとめ

不動産投資の運用における利回りは、数字は参考程度で、実際の物件の価値は様々角度から検証する事で、資産としての価値を推し量るのです。安定した資産運用を望むならば、入居率が長く満室率が高めの物件が投資対象と言えます。駅から近く入居者の需要が高く利便性の高い優良物件が望ましいです。地方都市における優良物件はねらい目と言えます。