不動産投資における5年の意味は


不動産投資の収入は、不動産売却よりも家賃収入がメインですが、最近は、タワーマンションの高層階の転売で、利益を得ている人が多くなっています。そうなると、ポイントになるのが、「5年以内にマンションを売却する」のかどうかが、ネックになります。
今回は、「5年以内の売却」の意味について紹介します。

短期間で売買を繰り返す効果

不動産投資家ならずとも、遺産などで土地の売却を考えた場合に、5年以内の売却と5年後の売却では、不動産に課税される所得税の税率が倍近く異なるので、5年に対する不動産投資は、キーポイントにならざるをえないのです。

家賃収入だけを考えた場合には、20年~30年の収益を考えなければなりません。しかし、必ずしも、長期保有が正しいわけでは無いのです。5年間保有していても、売却額が90%以上であれば、家賃収入の回収率も含めればプラスになる勘定です。

ここで問題になるのが、不動産を売却する場合の譲渡所得税の扱いなのです。5年以内であれば、39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)となります。5年を過ぎた売却では、20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)となるので、約2倍近くも税率が違うのです。

中古マンション価格の上昇

都内における中古マンション価格の上昇は、目を見張るものがあります。2013年から急激な上昇を示しています。一時期、1年間のマンションの保有によって500万円以上の、値上がりを記録しています。

都内のタワーマンションには、価格が1億円以上の物件はザラにあります。投資金額が大きいほど、転売による利益が大きくなる事になるのです。極端に考えると金額の大きい投資に対して、上昇率が10%以上であれば、1000万円の転売による利益は、1年ですぐに回収できる事ができるのです。

ただし、譲渡所得税の計算もしっかりと把握して、実際に利益が出るのかを確認する必要があります。課税される譲渡所得の求め方は、「譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用」となります。

所得税を求めるには、「譲渡所得×税率」になります。1000万円の課税所得においては、税引き価格の利益は、約250万円となります。同じように、長期所有の譲渡所得税で、1000万円の課税所得で計算すると、税引き後の利益は約1300万円となり、5年を境に1000万円の利益の差がつく事になります。

結論から言うと、所得税の支払いによって、5年以内と5年後の売却では金額が大きいほど利益の差額が大きくなっています。いかに「5年経過後の売却」の、重要かがわかるのです。

価格上昇に対する注意

不動産価格が、このように必ず上昇するとは限りません。不動産の上昇率と5年後まで保有した場合の上昇率は、あくまで期待値にすぎません。ここで重要なのは、投資対象物件が、長短に限らず売却利益率が高いかどうかなのです。優良な不動産投資物件の、投資における回収率は、期待値が高いので、投資の対象を決める事が利益を生む一番のポイントになるのです。

まとめ

不動産投資における5年の意味するものは、譲渡売却による投資の回収が、5年後でも売却率が高い物件を選んで投資する事で、投資額の高い利益を生む事ができるのです。