理解すべき不動産投資による利益が出る仕組み


不動産投資を理解していますか?難しく考えるのではなく、不動産投資による利益が出る仕組みや利益の出し方が分かれば、堅実に収入を得る為の不動産投資を実行に移す事できます。

不動産投資による利益の出し方

インカムゲインとは

不動産投資による収益には、2つの方法があります。不動産投資による「家賃収入」による収益を、インカムゲインと呼びます。インカムゲインは、利益が資産を保有する事によって得られる事です。この場合、アパートやマンションの保有によって、「家賃収入」によって利益が確保する事になります。

キャピタルゲインとは

不動産の売却によって、収益を上げる事をキャピタルゲインと言います。キャピタルゲインとは、利益を資産の売買する事による売買差益で得る事です。ただし、どちらの方法でも、必ず利益が出るとは限らないのです。

勿論、目的は利益を出す為の不動産投資なのですが、そんなにうまい儲け話は存在しないという事も理解しましょう。不動産関連のキャッチコピーには、投資欲を掻き立てる売り言葉が多く存在しますが、投資の仕組みや本質を理解できていなければ、偶然で稀に儲かる事があっても、信頼性の高い投資にはほど遠くなってしまうでしょう。

不動産投資による利益を出す流れ

不動産投資による流れとは、物件を購入する事が不動産投資の始まりとなります。投資物件であるアパートやマンションを人に貸出す事で、「家賃収入」を得る事ができます。収入を得る為の一環として賃貸経営を実行します。

不動産の価値が購入前よりも価格が上昇したり、不動産投資の物件が古くなったり改築の必要性などにせまられたりした場合は、「売り時」を考える時期です。物件によっては、古くても価値を保ち続ける優良物件も存在しますが、投資物件を所有する事がマイナスの方が、大きいと数字が示した場合には売却した方が良いでしょう。

利益を出す物件は、「家賃収入」だけでなく「売却時」にも利益を出す事は少ないのです。また、5年の時期によって所有期間から売却に対する所得税率が、短期所有の売却で
「39.63%」の税率となり、長期所有の売却では「20.315%」の税率になります。

売却による税金の支払いに2倍近い差が出てくるので、5年未満の売却に関しては、タイミングだけでなく、課税額の支払いにも注意が必要です。基本的には5年超による売却を念頭に置かなければならないのです。

利益を出す物件の購入

不動産投資で一番大事な事は、優良物件を確保する事です。不動産投資を始める方には、投資物件が利益を出す確率が高い物件は、その分の購入価格も高くなるのです。安くて利益を出す物件が理想的ですが、不動産投資家がそのような「お買い得物件」を放置する事は考えられません。

投資の初心者としては、確実に利益を出す物件から始めた方が良いのです。不動産投資の経験を積む事により、「家賃収入」による管理や経営を学んでいく事で、次の投資対象を選ぶ方法を学んでいきます。簡単に紹介すると、都心の駅前にある個別マンションや地方都市の駅前物件が最初のねらい目として、着実に利益を生む確率が高くなるのです。

ローンによる物件の購入

不動産投資のほとんどが、ローンによる金融機関からの借り入れによって、投資の対象となる物件を購入しています。ローンの借り入れには、審査が必要となり投資物件の担保価値や自身の返済能力や保有財産などを考慮して貸出しが行われます。不動産投資の経験を積む事で、融資の可能性が上がる事もあります。

物件の購入の総額費用を調べる事

不動産の物件の購入は物件の価格だけではなく、仲介手数料や登録免許税の総額費用も考慮しなければなりません。投資対象は、安く購入して高く売る(あるいは、家賃収入を得る)ことにあります。

賃貸経営においても、修繕費用や管理費用などのランニングコスト(管理運用の為の費用)も必要となってきます。管理運用を継続していく為にも費用は必要です。

最終的に物件の売却

勿論、老後の資産として保有する事もできますが、賃貸経営では周りの環境の変化によって、安くて新築の物件がライバルとなった場合に、太刀打ちできるものではありません。
売り時を考える必要が出てきます。

また、5年超による売却を中心に物件を入れ替える事で、利益を生み出す方法もあります。最初に述べた利益を生み出す優良物件は、購入価格は高い分、売却による価格も下がりにくい為に、「5年分の家賃収入分が利益」となる可能性が高くなります。

まとめ

投資家の中には、安くて古いアパートを専門に投資する経験を積んだ投資家も存在します。不動産投資による利益の出し方が理解できれば、投資の方法をレベルアップさせていくことも可能です。まずは、確実に利益を生み出す物件選びから始めましょう。