不動産投資するなら知っておきたい 「利回りの計算方法」


投資額に対して、どのくらいのリターンがあったかを「利回り」によって知ることができるため、「利回り」の計算方法は不動産投資をする人なら知っておきたい知識です。賃貸経営においても、この利回りは経営判断するうえで重要です。今回は、利回りの計算方法について見ていきましょう。

「利回り」と「利率」

この2つを混同して理解している方もいるのではないでしょうか?

〇利率とは
年利率とも呼ばれます。額面金額に対して、受け取る毎年の利子の割合のことです。

〇利回りとは
投資した金額に対する利子等も含めた利益の割合のことです。さらに利回りには、「表面的な利回り」というものもあるので注意が必要です。

「利回り」と「利率」の違いは、利子を考慮するかどうかというものです。不動産の賃貸経営をする場合、この「利回り」によって分かる建物の収益性は把握しなければならない項目の1つです。

2つの「利回り」

「表面」利回りと「実質」利回りの2つが存在します。それぞれの違いをみていきましょう。

〇表面利回りとは
「グロス利回り」と言われることもあります。「年間家賃収入の総額 ÷ 物件価格」で算出されるのが「表面利回り」です。式から分かるように、維持にかかる管理費など建物を保有するためのコストは計算に入っていないため、実質的な利回りとは異なります。

〇実質利回りとは
「ネット利回り」と言われることもあります。不動産投資において、収益を得る不動産によってランニング費用などの経費が大きく異なります。その費用を含めて計算するのが「実質利回り」です。

【ランニング費用】
・固定資産税
・都市計画税
・管理費
・火災保険料
・空室損失費用
・各種 管理修繕費用

その他、手数料などを引いた金額を元に「実質利回り」は計算します。そのため、表面利回りに比べて実質利回りの方がより正確な収益率を判断するのに適しているでしょう。
計算方法は「(年間家賃収入の総額 - 年間支出)÷ 物件価格」となります。建てた場合には物件価格の部分が変化し、「(年間家賃収入の総額 - 年間支出)÷(建築費用+諸費用)」になります。

この計算式によって、物件の正確な利回りを知ることが可能になり、投資対象の選別などに活用できます。相場より利回りが高い物件は、設定している家賃で継続的に入居者がいるかどうか調べる必要があるでしょう。オーナーからすると、安く購入した物件で高い家賃を設定して高い利回りを得たいと思いますが、その場合にはそれなりの設備や場所などが必要になることがあります。

まとめ

利回りが高い物件は、投資のための支出金額の回収スピードがはやくなるため人気があります。それらを判断するには、利回りを計算しなくてはいけません。ランニング費用や諸経費にどのようなものが盛り込まれているのかを理解して、どのくらいの期間で収益をあげることが可能なのか収支の計画を立てる必要があるでしょう。