不動産投資における減価償却費とは?


マンションやアパートの一室を購入して、第三者に貸し出してから家賃収益を得ることを「不動産投資」といいます。あなたが部屋の一室を運営するとしても、様々な経費が掛かるのも事実です。

減価償却費

結論から申し上げますと、支出を伴うことがない経費として扱うことができます。その理由は実際に伴うことはなく、お金は購入初年にのみ動くためその翌年から何も変動はないからです。費用が一切伴うことがないということです(ただし、初年度を除く)。

しかし、実際はどのようにして成立しているのでしょう。これからお話しする内容は、不動産を投資していくにあたり、どこまで減価償却費に関係あるのかということです。

システムは?

不動産投資の減価償却費というシステムですが、マンションの一室(いわゆる物件)を購入したとしても一括経費として計上できないのは保有する期間が長期的になるため、価値も同時に長続きすることが最初の理由です。経費として計上する場合は、目減り分の一定方法で計算していくことになるでしょう。

また、築年数にも左右されることがあり、建物全般に共通して言えることですが建築年数が関係するため、価値が下がっていくという考えならばある一定の耐用年数から償却費を求めていくのが一般的な計算でしょう。

実際に計算しよう!

では、減価償却費を計算してみましょう。建物一つにおける価格と償却率をかけた答えであるからです。不動産は建物のみが計算対象となるため、土地はその対象外とされるからです。売買契約書ではそれぞれの価格が表示されますが、建物のみ計算として使うということです。

①建物価格→実際の価格を算出する場合、購入費用に対し建物と物件双方の固定資産税の額を割った後に計算した答え
②減価償却費は→①と償却費(木造が約20年、鉄筋コンクリートが47年)を掛けた額
③耐用年数経過の物件→一覧表に基づく年数に対し、0.2で掛けた額
以上、一般的な減価償却費の計算方法ですが、法人だと任意償却ができるため計上前は黒字だったのに対し、経常後は赤字に転落したときは追加融資を受けて今期黒字にしておくことができる代わりに、計上を見送ることができるのも会社として計算できるからです。

節税

冒頭にも書きましたが、不動産投資=減価償却は支出がないと書きましたが、結果的には節税効果を得られるからです。損益通算による節税をした場合、会社からの給与所得からマンション経営(つまり、不動産投資)における損失を通算しておくことにより、節税効果を得られるということです。

マンション経営をしているサラリーマンやOLさんにとって、この効果は重要な項目となることからぜひとも覚えておきたいものですね。

まとめ

以上、不動産投資における減価償却についてお話ししましたが、将来の年金不安などを理由にマンション経営に力を入れている会社員や主婦の方々が増加傾向にありますが、減価償却の仕組みと節税効果を把握してから実際の経営に力を入れるとよいでしょう。