不動産投資における税金と利益


不動産投資には、節税効果が期待できる税金の種類があります。収入に対する税金は収入金額が大きければ、それだけ税金を納める事になりますが、節税目的に投資を考えるのではなく利益ももとめてこそ健全な経営と言えます。

不動産投資で節税できる税金

何らかの収入があれば、基本的には確定申告をする事が義務付けられています。もちろん不動産投資にも家賃収入や不動産の売却によって、所得税・住民税の支払いをする事になっています。

その他にも、相続税や贈与税においては不動産で相続できるほうが、通常の資産価値よりも70%~80%の価値で税金がかかるのですから、不動産の利用価値は大いに期待できるのです。

家賃収入による赤字の処理

個人事業家やサラリーマンなどの収入が給与収入など別の収入がある場合には、合計する事でマイナス分を相殺できる仕組みがあります。総合課税の対象となる家賃収入は、経費などを差し引いて年間の収入がプラスであれば、確定申告の対象になります。

万が一、賃貸経営に赤字が出た場合には、他の所得と通算して赤字分を減らす事や年度をまたいで、マイナス分を繰越する事も可能になっているのです。所得税を減らす方法として、青色申告による節税効果が期待できるので、不動産投資を行っている方は、青色申告のメリットを活かした節税効果を活用すべきです。

【1=総合課税による赤字を減らす】
家賃収入は不動産所得として、赤字であっても給与所得などと合計して赤字分を減らす事ができます。これによって、所得の数字が小さくなれば課税額も減らす事になるのです。

【2=青色申告の活用】
青色申告を申請する事で、10万円または65万円の特別控除や損益通算や損益繰越が利用できますので、経費の必要枠も拡大します。他にも家族への給与を経費にできるなど、税金に関連するメリットは大きいです。

【3=減価償却による節税】
減価償却は建物や設備や機械などに対する耐用年数に応じて、経費として毎年差し引く事ができる経費です。実際には、購入した(投資した年度に支払い)時点で精算されており、その分の経費はキャッシュフロー(動かせるお金)として利益の部分になります。

相続税や贈与税にも節税できる

相続税や贈与税では、不動産の資産価値に対して実勢価格よりも2割から3割の減額された評価額で受け継ぐので、その分の課税額も当然の事として減る事になります。つまり現金を1億円でもらい受けるよりも、同等の価値のあるアパートやマンションをもらい受けた方が断然、税金の負担が軽減されるからです。

1=相続税の計算=基礎控除3000万円×600万円×法定相続人の人数

2=贈与税の計算=(もらった財産の価額-110万円)×税率-控除額

不動産の活用の仕方

不動産を相続や贈与によって受け継いでも、無理やりアパートを立てたりする事は危険です。不動産投資の対象となるのか検討して、家賃収入による収益が難しいのであれば売却して新たな投資を見つける事です。

まとめ

不動産投資による税金は当然つきものです。しかし、節税目的に投資を行うのではなく、あくまでも利益を見込める投資対象である事が重要なのです。現金がキャッシュフローによって動かせる資金として残りますので、その実績によって新たな投資の拡大が可能となるのです。