不動産投資の基本を、改めて学ぶ


最近の金融緩和からサラリーマンの副業の解禁などで、不動産投資に注目が集まっています。人としての衣食住に関しては、今のところ需要が衰える事はないでしょう。その意味でも改めて学ぶ事で、不動産投資の基本を再認識する事やこれから始められる方の参考になればと思います。

不動産投資の内容

不動産投資を語るには、投資物件を家賃収入で得る所得と、不動産物件の売買による収益から得る所得に分けられます。

1=家賃収入による収益
アパートやマンションを貸し出して家賃収入によって、20年から30年くらいのローンを利用して、投資を行います。現金購入も可能ですが、投資の効率や運用資金を考えた場合にリスクに備えたランニングコストとして、自由に使える資金を確保しておきたいのです。

2=売却による収益
不動産を売ったり、買ったりする事によりその差額による収益で、プラスになったり、マイナスになったりします。「家賃収入」の対象となる物件も場合によっては、売却の対象となる場合もあります。大きな収益が見込める場合に売る事を優先すべきですが、マイナスであってもこれ以上所有していても収益が見込めないとなると、リスクを減らす事や「売り時」を考えた場合には、マイナスでも売らなければならないのです。

不動産投資の現状と投資する理由

最初に述べたように、サラリーマン投資家によって不動産業界は、活気を帯びています。投資の目的には、資産形成の為に収益を増やしていく事と、中には老後の資金作りとして行う事がほとんどです。勿論、富裕層の潤沢な資金に対しては太刀打ちする事は出来ませんが、投資の実績を重ねる事で倍々的に投資の件数を増やしたり、投資額を増やしたりする事で、年間の収益を上げていく事が出来るのです。

まずは、不動産投資に慣れていく事、経験から実力を積み上げていく事で、次の投資に備えるのです。不動産投資を今後も続けていくのであれば投資の拡大やリスクの分散は、常に意識する必要があります。

不動産投資の対象選び

アパートやマンションの中でも投資の対象によって、運営の難しさや特徴が異なるのでそれぞれを理解した上で、投資の対象選びをする必要があります。

1=ワンルーム・マンションの場合
区分マンションという、1室ごとに所有者が異なる投資対象です。単身赴任や学生向きに利用価値が最も高いので、駅前の物件は空室リスクが少ない為に多くの情報サイトでは、初心者向けにおすすめしているのです。

2=アパートやマンションを1棟の場合
賃貸用の建物を1棟まるごと所有して、投資する方法なので、投資の額も大きくなってしまいます。新築物件と中古物件では値段も管理リスクも異なるので、賃貸経営や管理面での知識に精通している必要があります。中古のアパートの場合は、比較的に手頃な値段で投資する事が出来ますが、設備投資や競争力の面で空室のリスクなどを考えた場合に、専門的な知識も必要となるので勉強会や情報収集に努める必要があります。

3=1戸建ての場合
新築の場合は、高額の為に自宅の物件を賃貸する場合もありますが、中古物件は1千万円以下の物件を購入してリフォームしてから使用される場合が多いようです。最近はシェアハウスのように大人数で利用される場合もあるので、今後は、中古の1戸建てのニーズが増える可能性があります。

4=その他の対象
駐車場として利用する場合や、土地を貸し出して借主が建物を建てる「底地」という土地代を得る方法もあります。ただし、借地権などの契約で運用期間が数十年と長い契約になった場合に、地主が有効利用できる可能性が難しくなってしまいます。(借地借家法の民法に関わる為)

まとめ

不動産投資の基本について紹介しましたが、まだまだ説明しきれない事がたくさんあります。投資のリスクを減らす為にも不動産に関する基本的な知識だけでなく、収益率(利回り)や分散投資についても勉強する事をおすすめします。