不動産投資だけではない!リスクを理解して実行すべき!


不動産投資が身近になった今、原点に立ち戻って行動に臨むべきだと考えます。普段の生活でも、商品を購入する場合にいろんな商品を比較する事や、どのくらいの分量なのか、値段相応の価値があるかなど悩んでしまいます。おなじように、投資の場合だと、金額が大きいだけに慎重にリスクを考えなければならないでしょう。

不動産投資と物価の比較

不動産投資が、一般的に広まったのは、サラリーマンの副収入や老後の資金作りが有効だとされてきたからです。預貯金だけで資産を守る事は、将来的な価格変動に適当な割合で推移するとは考えにくいです。

物の価値は、時代と共に高くなる一方ですが、お金の価値が同じとは言えないのです。企業が取引する価値は企業物価指数によると、以前と比べおよそ2倍ですが、消費を非価格からなる消費者物価指数からみるとおよそ3倍近く物の価値が変わっているのです。

単純に考えますと、これから50年後に物の価値が3倍以上になるとしても、お金の価値は、3分の1以下となってしまいます。勿論、それに見合う収入があれば影響を受けずにすむ事になります。

最も無駄な貯蓄は、タンス預金になってしまいます。何もしなければ、お金の価値は自然と下がって行くのです。昔の1万円で今の3倍の買い物が出来ないと言う事なのです。

不動産投資のリスクになる要因

リスクは、どんな場合にも少なからずある事です。耐震制度が震度7に耐えられても、家の構造はほぼ機能を果たさない事が考えられます。しかし、このような大きな災害は、公平に受ける事なのです。それでも、最悪土地という資産が残るのです。このような極端な例は別として、これから不動産投資におけるリスクについて紹介しましょう。

経済が及ぼすリスク

経済の影響では、ゼロ金利政策の場合のように、ローンの融資が受けやすくなりますが、現在は不動産投資の参入が多すぎる為に、融資の審査が厳しくなっています。

①金利上昇による影響
金融機関で長期間のローンを組むのが一般的になっていますが、将来的に金利が上がる事を想定しておく事です。
・固定金利の場合は、支払額は一定ですが、金利面で割高の支払いとなります。
・変動金利を選んだ場合は、金利が上がれば利息は増えて借入元金がなかなか減らない場合もあります。
(5年に一度の見直しの上限が125%までとなっています。)
※平成30年度調べでは、住宅ローンの50.7%が「変動金利型」を選択しています。

②税金リスク
不動産の購入時に、取得税や固定資産税、譲渡所得税などを把握しておくべきです。
また、増税に対しても随時検討する事で、買い時がわかります。

管理運用における影響

まず初めに、自分で管理する場合と、サラリーマンの場合は業者に委託管理を行います。その分の費用が、かかる事になります。

①空室リスク
区分マンションの稼働率は高いのですが、1室のみですと、空室のリスクが高くなります。アパートなどのように部屋数が多い場合に、新築から比べると、競争相手や周りの環境によって空室のリスクが増えてきます。

②修繕費やランニングコスト
賃貸経営には、大きな経費となるのが、修繕費です。大規模な修繕や老朽化に対応する為の備えが必要です。

③家賃滞納や住民トラブル
住民によっては、支払いに影響を及ぼす場合もあります。また、住民同士のトラブルで、思わぬ被害を受ける事も考えられます。

災害による影響

自然災害は予測できない不可抗力ですが、それに備える為に、火災保険や地震保険、最近は、大雨災害も増えているので、これに対応した各種の保険に加入すべきでしょう。

まとめ

長い人生では、いろんな事にリスクはつきものです。比較的にリスクの少ない不動産投資ですが、ここで述べたリスクは、最低限度必要な知識なので、理解した上で投資を実行する事により、対応も可能になってくるのです。是非、参考にしてもらいたい事です。