不動産投資と納税の仕組みを理解し上手に活用しよう!


不動産投資をおこなっていると、納税に関しても上手につきあっていかなければなりません。例えば、節税すべきところは、活用しなければ実行している人との差が、負担する金額となってきて、無駄に出費をする事になってしまいます。不動産投資と納税の仕組みをしっかり理解してこそ上手な活用が出来るのです。

不動産投資で支払う税金について

主に節税の可能性がある税金の対象になるのは、大きく分けて3つあります。それぞれの内容ごとに説明していきましょう。

1.第一には所得税と住民税
不動産投資では、不動産の売却と家賃収入が主な収入源となります。不動産の売却の場合は、多くの投資家にとって、新築であれば、5年や10年以上に売買する可能性があります。なぜなら、5年以上で譲渡所得税が安くすることができます。

メインの収入源となるのは、家賃収入になり、定期的に見込める事になっています。家賃収入の場合は、不動産所得に分類されており、その他の収入である給与所得と合計した金額が、所得税と住民税の累進課税の対象額になります。

わかりやすく説明すると、プラス収入となる給与所得とマイナになった場合の家賃収入の合計が、マイナスと言う計算上では赤字を示している場合には、納税しなくて済むのです。これが基本となる赤字の場合の節税です。

2.経費は節税の要
不動産所得に計上可能な経費には節税をする効果があります。その為に対象となる経費は、漏れがないように申告する必要があるります。中でも大きな金額となるのが、「減価償却費」と大がかりな修繕費用となってきます。

【不動産所得として計上できる経費】
・減価償却費
・破損や老朽化にともなう修繕費用
・固定資産税や都市計画税(両方はセットで支払います)
・不動産管理費や管理委託料
・火災保険や地震保険など
・借入金の利息
・不動産売買における仲介手数料、不動産取得税など
・賃貸管理に必要となる雑費や通信費用、交通費や交際費など
・司法書士や税理士などの手数料
などがあります。

3.贈与税も節税の対象
贈与税は、受け取った人が支払う事になります。110万円以内であれば、納税の対象外となります。

不動産を贈与された場合には、固定資産税評価や「相続税評価額」(贈与も含む)により算定される為に、通常の価格相場よりも2~3割低い価格で算出されるので、現金の贈与よりも納税額が安くなる事になるのです。計算方法については、下記の通りです。

【贈与税の計算方法】
贈与税={貰った財産の価格)-110万円}×税率‐控除額

となります。
ただし、ここでは1年間のすべての贈与の合計額となります。

4.相続税も節税の対象
贈与税と同じように不動産を相続した場合に評価額は2~3割で済む事になります。その為に節税の効果が大きいのです。そこで相続税んにおける総額の計算方法と課税財産についての算定あうる方法があります。計算方法はいずれも下記の通りです。

【相続税総額の計算方法】
遺産の総額=相続対象の資産価値-負債額

【課税財産における算定計算式】
基礎控除=3,000万円+600万円×法定相続人の数

となります。

赤字を推奨するわけではない

所得税と住民税は、家賃収入の大事な収入源です。額面上では赤字になる事で、キャッシュフロー(自由に使える現金)がプラスとする事で、実質的には、経営が成功している事になりますが、決して赤字を推奨するわけではありません。

まとめ

不動産投資と納税の仕組みを理解する事で、活用出来る赤字と推奨出来ない赤字を紹介しました。不動産投資が赤字でも節税に役立てる事と、実際の赤字経営は、不動投資には役立たないと言う事です。利益を上げるには、健全な経営と、節税を意識した納税が重要なのです。