不動産投資の利回りにおける目安とは


不動産投資を行うには、物件に対する利回りを考慮してから、購入対象とするかどうかを判断しなければなりません。ただし、利回りの種類をはき違えると、間違った買い物をし兼ねないのです。ここからは、不動産投資の利回りにおける目安について紹介していきます。

利回りにも種類がある

利回りとは、賃貸物件などに投資した場合の収入に対する割合を出したもので、新築や中古物件などを購入する際の判断材料として重要となります。おおむね3つの利回りについて把握しておきましょう。

1.想定利回りの求め方
想定利回りとは、新築物件などに用いられる計算方法で、新築のアパートなどが満室の状態で計算を行っているのです。他の利回りのように実際の対象となる数値ではないのですが、あくまでも参考程度にすると良いでしょう。

〇不動産投資での賃貸物件から得る可能性の収入÷物件価格×100

2.表面利回りの求め方
基本的には「想定利回り」と同じなのですが、こちらの場合は、現在稼働している賃貸物件の総収入から計算を行っていますので、空室がある場合もあるので実際の収入から割り出す計算です。

ただし、この中には、必要経費や税金などを含めていない事を理解しましょう。つまり目に見える収入に対する計算です。別名で、グロス利回りとも言います。
※区分マンション1室と戸建物件の場合は、稼働が100%か0%なので、想定利回りと表面利回りが同じになります。

〇現在稼働している賃貸物件から得る収入÷物件価格×100

3.実質利回りの求め方
表面利回りに対して必要経費や税金などを計算した求め方なので、「純利益」の考え方に相当します。実際の不動産投資で得る収入が全て使える金額ではないのです。管理していく上で、建物の修繕や照明や設備の点検などにかかる費用や固定資産税などの税金も計算に反映するので、事実上の運用に対する利回りを求めています。

〇(現在稼働している賃貸物件から得る収入-必要経費)÷物件価格×100

不動産投資における利回りの目安

1.物件の種類別
アパート1棟の場合には、ある程度の稼働を想定して新築は約6%で、中古の場合は実質稼働率を考えて高めの約8%となります。戸建の場合は新築で約8%となり、中古の場合は対象となる借り手が少ないので約16%までを想定します。

2.地域別による目安
不動産投資の実態調査による2018年のデータから参考にした報告です。

都内を中心に主要都市などは、比較的に低い数字の利回りでも人口密度の多さで需要が高くなっており、地方での利回りは高めの数値でないと優良物件にはならないようです。ファミリー向けの場合は、需要が個々に異なるので高めの設定が必要となっています。

都内の目黒区や世田谷区のマンションの利回りは、ワンルームが4.4%となり、ファミリー向けが4.4%です。大阪も続いて4.9%から5.0%になっており、横浜と同じ位の数値になり、福岡は都市部の中では5.2%代と高めの割合です。それに比べて地方の札幌や広島でのマンションの場合は、5.5%~6.0%と高めの利回りになっています。

※この目安が必ずしも優良物件と限らないので、いろいろな条件を加味しても平均値の目安よりも1~2%上まわる物件をねらい目とする事です。

利回りの高い物件でも注意する点

利回りの高い物件ほど、投資の回収に対して安心できる判断材料となりますが、相場の価格変動や今後の空室率など、周りの競争相手との動向によって利回りも変化していくのです。中古物件を選ぶ場合には、今後の空室リスクを想定しなければならないし、中古アパートの場合は利回りが高めなので、実際の物件を確認する事が重要です。築年数や立地環境や建物の構造による耐震性なども考慮した方が良いでしょう。

物件選びは実質利回りを基に、シミュレーションのアプリを利用して検討する必要があります。表面利回りはどんぶり勘定のようなもので、実際の投資回収ではあてにならない場合が多いのです。

まとめ

不動産投資における利回りは、投資対象の判断材料になるのは間違いないですが、実際に現地に赴いて投資に値するのか慎重に検討する事や、実質利回りでのシミュレーションを利用して計算する事も必要です。高利回りでも今後も続くとは限らないので、修繕費のリスクなども想定して検討しましょう。