不動産投資において着目すべきポイントとは?


不動産投資とは、所有する土地や建物を利用して収入を得るタイプの投資法です。その方法にはどのようなものがあるのか、不動産投資を順調に進めていくにはどのようなポイントに目を向けるべきか、基本的な部分を踏まえつつ見ていきたいと思います。

不動産投資の目的

利益を得ること。それが、不動産関連のみならずあらゆる投資の目的に当たると考えて宜しいでしょう。利益とは単純に売上すなわち収入を差すものではありません。

収入を得る事業を行う場合には必ずと言って良いほど、元手となる支出が生じます。収入があるとしても、その額が支出を下回っていれば、結局支出が上回る分だけ損をしている赤字となってしまいます。逆に、収入が支出を上回っていれば、その差額は手元に残る儲けすなわち利益となるわけです。

キャピタルゲインとインカムゲイン

不動産投資には、大きく分けて2つの形態があります。

まず1つ目はキャピタルゲイン。これは、不動産売却によって利益を得ることを目的とする投資法です。

元々の所有あるいは購入によって取得している不動産について、その評価額が上がったのを見計らって売却し、価格上昇分を利益として得ることを狙いとしています。短期間に多額の利益を見込めますが、確実にその不動産価格が上昇するのか、見極めが難しい投資形態と言えるでしょう。

もう1つはインカムゲイン。これは、土地や建物を人に貸し家賃収入を得る形式いわゆる賃貸経営のことを指します。

元々の所有あるいはアパートローンなどで取得した賃貸物件を用いて経営に着手し、月々借主から支払われる家賃を収入、ローン返済や管理費など諸費用を支出とし、収入が支出を上回る黒字すなわち利益を得ている状態の維持を目指す投資法です。

キャピタルゲインと比較すると、長期的かつ収入が安定的でありリスクが少ない投資法と捉えて宜しいでしょう。

物件選びや運用におけるポイント

キャピタルゲインとインカムゲイン、いずれの形態を取るにせよ、重要な点は運用目的またはそれに合った物件選びと言えるでしょう。注目すべき点は基本的に以下の通りとなります。

不動産評価額の変動

特に、購入やローンなどで新規に不動産を入手する際に重要視すべき点と言えるでしょう。
不動産入手後、地価の変動や建物の状態などが起因し、不動産の価値がその入手にかけた費用を下回るケースが考えられます。

キャピタルゲインではそのまま赤字に直結することでしょう。
インカムゲインにおいても影響を及ぼします。月々の収支で見れば収支を挙げている順調な経営であっても、全体的に見れば物件評価額の下落分負債を抱えている状態となってしまうわけです。

事前に信頼性の高い評価額変動の予測を立て、下落幅を低く抑えるための対策など、投資計画を入念に講じておくことが肝要と言えるでしょう。

不動産の状態

特に建物物件の場合、新築のケースでは建築費、中古のケースではメンテナンス費および築年数を考慮に入れて検討すべきでしょう。建築費およびメンテナンス費を支出に勘定し、その上で利益を獲得できる条件になっているかどうか、築年数を鑑みて投資に値する物件かどうか、評価額変動を踏まえつつ検討することで、リスク回避に繋げられると思われます。

立地および用途

物件の立地による用途、あるいはその逆の、計画している用途に適した立地にある物件選びを考えることも、踏まえるべきポイントと言えるでしょう。

たとえば、風光明媚ではあるものの市街地からは遠い立地の場合、どのように運用するのが有効なのか? 希望する額の家賃収入を得るにはどのような立地の物件を購入すべきか?
そのような視点から不動産投資を考えることで、目的に至る見通しがつき易くなるでしょう。

まとめ

以上のように、利益を得ることが目的と言う不動産投資の基本的考え方や、不動産投資は売却益を目的とするキャピタルゲインと賃貸経営に相当するインカムゲインの2つに大別できることを踏まえつつ、不動産投資を実行に移す際検討すべきポイントとして、不動産評価額変動に伴うリスク、不動産の状態を踏まえた採算性、立地および用途に基づく計画性、が挙げられることを確認してまいりました。

上に挙げたポイントはいずれも、不動産関連の事情および知識に精通していなければ困難な事項ばかりかと思われます。不動産投資を検討される際には、その分野に詳しい不動産会社など専門家によるサポートが必須と言えるでしょう。