不動産投資における不動産所得と各種の税金計算


不動産投資を事業として始める場合と、サラリーマンの副業として始める場合があります。初めて家賃収入がある場合には、知らない事が多いでしょう。税金は、家賃収入に対する不動産所得が中心となります。その場合の税金計算について紹介しましょう。

不動産投資の家賃収入は「不動産所得」

不動産投資の場合、不動産の売買で収入を得るよりも、アパートや区分マンションを他人に貸出して得る家賃収入がメインとなっています。家賃収入で得る収入は、不動産所得として分類されています。税金には合計して計算する所得の種類を、総合課税としており、個別に計算する所得を分離課税としています。

1.総合課税の場合
〇給与所得 〇事業所得 〇不動産所得 〇配当所得 〇山林所得 〇一時所得 〇雑所得

2.分離課税
〇配当所得 〇退職所得 〇土地などの売却による譲渡所得 〇利子所得など

不動産所得の計算

不動産投資の家賃収入では、家賃など他の収入を合計して、必要経費を引く事で不動産所得となります。

1.不動産所得の対象
〇家賃 〇駐車場料金 〇更新料 〇共益費 〇返還しない敷金や保証金など

2.必要経費
〇減価償却費 〇修繕費用 〇管理費用 〇不動産手数料 〇広告費用 〇公租公課の税金類 〇借り入れの金利など

不動産所得=不動産所得の対象収入-必要経費です。

サラリーマンの場合の所得計算

サラリーマンの場合には、給与所得と不動産所得を合計して計算します。所得控除がある場合には、その分を差し引いた金額が、課税の対象となります。所得の金額の額に応じて税率と調整用の控除額が適用されるのです。

課税対象額を求めるには=(給与所得+不動産所得)-各種控除

1.所得税の速算表
〇195万円以下の場合、税率=5%: 控除額=0円
〇195万円超え、330万円以下の場合、税率=10%:控除額=97,500円
〇330万円超え、695万円以下の場合、税率=20%:控除額=427,500円
〇695万円超え、900万円以下の場合、税率=23%:控除額=636,000円
〇900万円超え、1,800万円以下の場合、税率=33%:控除額=1,536,000円
〇1,800万円超え、4,000万円以下の場合、税率=40%:控除額=2,796,000円
〇4,000万円超えの場合、税率=45%:控除額=4,796,000円

2.税金の求め方
所得税を求めるには=課税対象額×税率-調整控除額

その他の税金

不動産投資によるその他の税金は以下で示した通りです。

1.印紙代
契約書や領収書などで課税される代金により税金を印紙代として徴収します。軽減税率の適用で、約半額になっています。

2.登録免許税
不動産を取得した場合にかかる登録料としての税金です。土地の売買では、令和3年3月31日迄軽減税率が適用されて「2%が1.5%」になります。
登録免許税 = 固定資産税評価額 × 税率

3.不動産取得税
不動産を取得した場合にかかる税金です。
不動産取得税額=固定資産税評価額 × 4%
特例による軽減税率は、令和3年3月31日まで、土地は3%です。

4.住民税
所得割額と均等割額で求められます。自治体により多少異なります。

5.固定資産税や都市計画税

まとめ

不動産投資で中心となる税金は、不動産所得からの税金です。必要経費を確実に申告する事で、無駄な税金を防ぐ事になります。青色申告の活用も税金対策として考えておくべきです。サラリーマンも、確定申告を上手に活用すれば節税につながるのです。