不動産投資における確定申告の方法~注意点~


マンションの一室を第三者に入居させながら家賃収入を得る不動産投資は、毎年2月の確定申告をするようになっています。サラリーマン大家さんの場合は1年間の家賃収入と給与など他の収入のセットで申告するのが一般的ですね。今回は、不動産投資における確定申告の話をしましょう。

さぁ、確定申告だ!

毎年2月中旬から3月中旬の約1ヶ月間が確定申告で、その前の年の1月1日から12月31日までにおける、収入及び支出の二つを計算しながら書類を作成したのちに税務署へ提出することで確定申告は完了します。直接税務署に出向くほかは、郵送やインターネットを活用した申告のいずれかで対応しています。確定申告のお知らせの通知が、手元に届くのが1月頃ですので、申告に必要な書類などを用意しておきましょう。

確定申告は2月中旬からですので、サラリーマン大家さんの方は源泉徴収票なども用意しておき、本業分と合わせて書類などを用意してから不動産投資分と合わせて作成しましょう。

情報

まず不動産投資に関する情報を見ておきましょう。

①ローン関係は支払金利(支払額と関係ない)と関連費用です。

②税金関係については、租税公課と固定資産税ですが後者については自治体へ払います。

③物件購入時ですが、売買契約書は、不動産とあなたの間で交わす書類です。その他登記謄本と賃貸借契約書、家賃管理資料と購入手数料です。

④その他の項目は、管理費と修繕積立金と修繕費で、マンションの一室におけるメンテナンス費用です。それ以外に火災保険など各種証券と諸経費の情報が必要です。

その次は不動産関係以外の項目です。まずは、源泉徴収票は、本業の勤めている会社からもらいましょう。

各種証明書については、生命保険と医療控除、株式取引のほか、ふるさと納税をされているのであれば寄付金受領証明書も用意しておきましょう。最後にマイナンバーカードは、写しを持参で問題ありません。

以上の書類を用意したのならば、確定申告の書類を作成しましょう。その際には不動産所得の為の収支内訳書と、青色申告決算書の2種類の書類がありますが作成については後述します。

収支内訳書

それでは、確定申告に必要な書類を作成していきます。

①新規物件の場合
収入金額などの項目に「不動産」があり、収支に関しては一括に記入する方式ですが、ここでは詳細記入をします。もう一つの項目は減価償却費で裏面に記載され、税務上記載が可能なのは建物に限られており、土地は対象外となっています。価格は売買契約書に土地及び建物の金額が記されているのならば問題ありませんが、記載されていない場合は、固定資産税評価額を使ってから計算しましょう。

なお、建物に関する法定耐用年数に関しては鉄筋コンクリートが47年に対し、重量鉄骨が34年、木造が22年と定められています。

②中古物件の場合
こちらは取得後における使用できる年数を見積もってから計算しますので、法定耐用年数は適用されません。もし見積もりが困難と判断した場合、リノベーションなどの大規模改築工事をしない限りは、経過した年数を差し引いた答えが耐用年数です。

青色申告

特別控除(65万円又は)が適用され、収入から差し引き可能ですが不動産所得に関してはアパート10室以上や棟数が5棟以上の事業規模で行うのが一般的ですが、特別控除10万円なら、その範囲内であれば適用可能です。
※2020年度より控除金額の変更などがありますのでご注意下さい。

家賃収益が赤字と判断された場合、その年から3年間の繰り越しが可能で、減価償却資産が30万円未満の場合は一括経費に転用でき、奥さんや親族などが事業の社員となる場合、給料に関しては条件付きながらも必要経費として認められます。

なお、新規の適用に関しては3月15日までに青色申告承認申請書を税務署長に提出することで、適用されるわけです。入力後は税金納付か還付のいずれかになりますが、前者は金融機関からの振替とネットを使った電子納付、クレジットカード利用のほか直接支払いのいずれかを選び、後者は自分の金融機関の口座番号などを記入してから約1か月後に振り込まれるわけです。

まとめ

不動産投資をスタートする方にとって、確定申告は本業以外未経験と不安になるでしょうが、資料などを前もって集め、通知が来たらいつでも記入できるよう事前の整理整頓をしておきたいものです。