不動産投資の基礎知識|初心者が不動産投資を始めるには


2019年に注目を集めた「老後2,000万円問題」をきっかけに、老後の資産形成について考えた方は多いのではないでしょうか。年金対策として注目されている不動産投資。基礎知識を身に着けることによって不安も解消されます。こちらでは、初心者が不動産投資を始めるための基礎知識をご説明します。

不動産投資の基礎

こちらでは、不動産投資の基礎について説明します。

〇インカムゲイン
アパートやマンションなどを購入し、運用することで得られる家賃収入などのことをインカムゲインといいます。資産を手放さずに継続的に安定収入が得られます。

〇キャピタルゲイン
不動産を購入し、物件の価値が上がった時点で売却をし得られる収益のことをキャピタルゲインといいます。損失が出た場合はキャピタルロスといいます。

不動産投資は、ハイリスク・ハイリターンの株式投資と比べるとミドルリスク・ミドルリターンに位置付けられます。基本的には土地がある限りは価値がなくなるという可能性は低く、毎月の安定収入が期待できるインカムゲインや、物件の価値が上がった時に売却して収益を上げるキャピタルゲインなどが期待できます。

ただし、賃料の下落や空室、不動産の価格の下落、また自然災害等による建物の破損・倒壊などのリスクも伴っていますのでローリスクというわけではありません。

不動産投資の種類と特徴

不動産投資にはいくつかの種類があります。それぞれ特性が異なりますので、こちらでは代表的な2つについて説明します。

〇区分マンション投資
区分マンション投資とは、マンションの1室のみを賃貸する不動産投資です。1室のみを対象とするので、一棟マンション等に比べると初期費用が抑えられ、初心者の方にも取り組みやすい投資といえます。

〇一棟マンション、アパート投資
こちらは、マンションやアパート一棟すべてを対象にする不動産投資です。一棟丸ごとが対象となるため、賃料収入も大きく、空室リスクも分散することが可能です。ただし、区分マンション投資と比較して多額の初期費用が必要となる他、管理も煩雑になることから、不動産投資に慣れてきた方向けの投資になります。

エリア選定のポイント

不動産投資において、利回りを大きく左右する要素のひとつがエリアです。エリア選びに成功することによって、投資した物件の空室期間を短縮でき、安定した家賃収入が期待できます。エリア選定をするために以下の項目を参考にしてください。

【都内】
〇住みたい街ランキングで選ぶ
〇再開発予定があるエリア
〇区分マンション投資が初めてであれば地元を選ぶ

【地方】
〇大学・大きな企業が近隣にある物件
〇最寄り駅や再開発情報をチェック

利回りの計算の仕方

利回りとは投資額に対してどれほどのリターン(収益)が得られるかを判断する指標になります。大きく分けて表面利回り(グロス)と、実質利回り(ネット)の2種類があります。

〇表面利回り:年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字
表面利回り=年間収入÷物件価格×100

〇実質利回り:年間の家賃収入から経営にかかる諸経費・税金を差し引いて物件価格に購入時の諸経費や税金を足したもので割った数字
実質利回り=(年間収入-諸経費・税金)÷(物件価格+購入時の諸経費・税金)×100

お金のことについて

不動産投資に関わるお金はどのようなものがあるのでしょうか。こちらでピックアップします。

【購入時にかかるコスト】
〇物件購入代金 〇購入手数料各種(不動産仲介手数料・司法書士手数料) 〇税金各種(消費税・印紙税・登録免許税・不動産取得税)

【経営コスト】
〇管理費 〇原状回復費 〇建物維持費 〇ローンの経費 〇固定資産税 〇都市計画税 〇所得税 〇住民税等

まとめ

不動産投資は、毎月安定した家賃が入ってきたり、価値が上がると売却できたりなど魅力的な投資法です。しかし、空室リスクや災害リスクなども存在することも事実です。リスクに備えた物件選びをすることで、ある程度軽減することもできるので、不動産投資をする前に、物件の選定には十分な時間をかけ取り組んでいきましょう。