不動産投資における必要経費とは「利益を最大限に活かす手段」


不動産投資を始めたばかりで、なかなか利益が伸びないと思う方もいるのではないでしょうか。そのような場合には経営の手法は勿論必要なのですが、もうひとつ重要な事は「経費の扱い」です。今回は、不動産投資における必要経費として利益を最大限に活かす手段についてご紹介しましょう。

経費と所得の関係

不動産所得は家賃収入による収益ですが、そこから必要経費を差し引いた金額の事を指しています。賃貸収益だけや他の事業をしている場合でも、基本としては収入に対しての確定申告を行う必要があります。

そこで、必要経費の理解を深める事で、利益を増やしたりキャッシュフローを増やしたりできる事になります。

キャッシュフローとは

税務上の赤字であっても、実際には出費が無いような場合にも、現金としての利益があることがあります。経営上は赤字であっても、現金を有する方法として「減価償却費」や「損益通算」などがあります。

キャッシュフローの求め方 = 家賃収入 -(ローン返済額 + 運営経費 + 税金)

不動産の所有には税金がかかる

不動産で利益を得ていない場合でも、所有しているだけで「固定資産税や都市計画税」などの税金の支払いがあります。

家賃収入の所得と他の所得の合計が必要

不動産所得は「総合課税」に分類されており、「給与所得」や「事業所得」などと一緒に合計できるので、家賃収入でマイナスの収支になった場合に他の所得と合計する事で、課税の対象額を減らす事になり節税につながります。

必要経費の対象

不動産投資では、経費にできる対象とそうでない対象を理解しておく必要があります。これを知るだけで、無駄に税金を払い過ぎた場合の役に立つのです。必要経費を全て計上する事が、最大限の利益を獲得できるのです。

経費として認められる対象

1.修繕費用・・・状態によっては、最も大きな費用の出費になります。

2.減価償却費用・・・
建物や設備に対しては法定耐用年数が定められており、木造アパートの場合ならば22年の期間で経費を計上できて、鉄筋コンクリート造りの場合は、47年の耐用年数が建物の構造により違いがでてきます。

3.固定資産税や都市計画税

4.不動産ローンの金利

5.保険料は、建物に対する火事や災害保険など

6.管理会社に委託した場合の手数料

7.仲介手数料や広告宣伝費用

8.管理に使用する電球などの費用

9.交際費や情報収集の為の費用。不動産セミナーや関連本など

10.通信費や交通費など不動産事業に関連する費用

11.司法書士や税理士などを利用した費用

12.その他、事業に関する必要と認められる費用など

経費として認められない対象

個人の出費に該当する場合が多く、個人事業で行っている際の、プライベートな費用と賃貸経営の為の費用を一緒にしてしまうケースがみられます。その判断がつかない場合には、取り敢えず全ての出費に対する領収書を保管しておいて、税務署で相談する事もできます。

注意したいのは「福利厚生費」の名目をタテにして、意識的に家族が使用した費用を、経費として計上した場合に対しては、確定申告のやり方を間違えたとして罰則があり、数万~100万円単位の加算税があります。

また「所得隠し」および「脱税」を疑われる行為に対しては、税額の35%ないし40%という高額の重加算税を支払う場合もあるので、正しい税金の納め方をする必要があります。

まとめ

不動産投資における必要経費を理解して、納税の義務を正しく行う事が重要です。所得のごまかしは、節税ではなく脱税を疑ってしまう犯罪となるので誤解しないようにお願いします。節税をする手段として、必要経費の他にも青色申告の申請も検討しましょう。