不動産投資!確定申告時に支出をどの程度まで経費として計上出来るかが重要!


不動産投資で得た収益には、当然課税がされます。確定申告によって事業者への納税額が
定まります。そこで不動産投資事業での支出をどの程度経費として計上出来るかが大切になってきます。経費については課税されません。経費として認められるものと認められないものなどについて主に紹介しましょう。

■不動産投資における確定申告について
不動産投資の収益に対して課税がされ、その為確定申告は必須事項です。厳格には給与以外で20万円以上の所得がある場合必ず申告しなければなりません。確定申告は、ある年の1月1日から12月31日までの所得を合算しそれに対する税金を計上して翌年2月16日から3月15日までが期限です。

〇20万円ルールとは
年末調整し所得が確定したサラリーマンで、年間収入が2,000万円以下であり、1つの会社の給与収入に限定されているなど、副業が20万円を超えないなどの規定をみたしていれば、確定申告が不要になります。

〇投資している方は、出来るだけ事業活動で支出されたものを経費として計上し利益を圧縮出来れば納税額が少なくなり収益は最大化するでしょう。そこで経費として認められるものと経費として認められないものにつて紹介しましょう。

■認めらえる経費と認められない経費について
〇認められるもの
・管理費
・不動産の建物部分(設備含)ローンの金利など。但し、ローンの元金や土地の金利は費用に認められません。
・管理委託料。管理会社によっては管理を委託している範囲の費用に関係した資料をまとめて作成して頂けるところもあります。
・保険料、例えば火災保険や地震保険に加入する際の保険料
・管理会社や仲介会社への広告宣伝費、また賃貸仲介会社に支払う仲介手数料など
・修繕費

・経費として認められる税金
1.登録免許税
2.都市計画税
3.不動産取得税
4.固定資産税
5.印紙税
6.利子税
7.自動車税・重量税(不動産投資に使用しているもののみ)
8.法人事業税

・通信費は次のものが挙げられます。携帯料金・スマホやパソコンの購入費・インターネット使用料金・不動産投資に使うソフトやアプリの購入費など
・税理士への確定申告依頼や司法書士への登記依頼、そして滞納に伴う弁護士への訴訟依頼にかかった報酬費
・旅費や交通費は、不動産投資の目的に沿うもの【高速道路料金・自家用車のガソリン代・駐車場代・ホテル宿泊代・公共交通機関の運賃】など
・自動車税・保険料・レッカー代金・メンテナンス費用・車両の購入費など
・セミナー代・コンサルティング代・書籍代・新聞代など
・管理会社や不動産会社の接待での飲食費用
・減価償却費は建物部分については認められます。土地は対象外です。

〇認められないもの
・スーツ・腕時計・ビジネスバッグ・コンタクトレンズなど
・所得税・住民税・法人税など
・マンション経営管理士や宅建士、などのプライベートな費用

■条件により経費としての扱いが異なるもの
・家族への給与は、青色申告であれば経費として計上可能です。
・物件を工事した際に、資本的支出にするか修繕費にするかは判断に迷います。

この二つの違いは以下。
1.資本的支出は、資産価値を向上させる費用であり複数年にわたって減価償却します。
2.修繕費は物件の原状の回復する費用で、工事をした年に一括で費用計上が出来ます。

◎青色申告のメリット
確定申告をする際、青色申告で申請すると以下のメリットがあります。
・65万円または55万円の特別控除は複式簿記での申請になります。収入から65万円などを差し引くことが出来ます。簡易簿記での申請は10万円の控除となります。
・赤字の場合3年間繰り越すことが可能です。
・配偶者や親族などが投資事業で働いている場合、これらの人への給与に対する細かい条件はありますが、経費として計上出来る場合もあります。
・30万円未満の減価償却資産は一括経費に出来ます。

まとめ

以上、不動産投資事業の支出から何が経費として認められ、また何が認められないのかを中心に述べ、更には青色申告の申請メリットを加えてご紹介しました。