不動産投資は繰り上げ返済が楽~初心者のための話~


不動産投資の代表格が、マンションの一戸を購入して第三者に貸し出し、家賃収入を得るスタイルです。不動産投資と言えば、昔は資産家だけがやるイメージでしたが、現在は会社員や主婦(夫)の方でも大家さんになれる時代になり、将来の老後資金形成を目的に取り組んでいる方が沢山います。今回は、不動産投資と繰り上げ返済の話をしましょう。

ローンとの戦い

不動産投資を始める際は、基本的には金融機関から不動産ローンの融資を受けて、物件を購入し、第三者に貸し出しを行うスタイルです。融資を受けずに物件を自己資金だけで購入するケースは稀です。ローン融資を受けての物件購入をすると、運営は家賃収入を得て、その中からローン返済をするというのが自然な流れです。

中には少しでも早く返したいといった気持ちで返済額にプラスアルファしてから返済するケースが見受けられます。これが”繰り上げ返済”です。繰り上げ返済を行う場合、返済予定日を前倒しして早めに減らせるのが特徴です。

繰り上げ返済には「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の二種類があり、前者は返済額の変動は無い代わりに返済期間を短縮でき、後者は繰り上げ返済後の毎月の返済額を抑える事ができるため、どのタイプがふさわしいかを見計らうのが重要です。借入元本を減らせるだけでなく金利上昇におけるリスク対策のほか、与信枠回復にも貢献出来ます。

繰り上げ返済の具体的な項目

個人事業主などが毎年2月に行うのが確定申告であり、家賃収入は不動産所得として取り扱われますので、所得税課税対象としてカウントされます。会社勤めをされている方が大家さんの場合、毎月の給与は源泉徴収を受けていますので手続きをしなくてもよいとされていますが、不動産投資で収入を得ている場合に関しては確定申告する必要が生じます。

繰り上げ返済の場合は実施した年から返済額における利息額が減るものの、経費扱いでの計算ができるため、経費計上可能額が減りますが所得税・住民税の双方の税金に関する額が増えるといった欠点も生じます。また、手持ちの資金に対するバランスを常に保ち続ける事も重要となっています。余裕資金についてどのくらいあれば十分なのかを検討しながら繰り上げ返済しましょう。

メリットとは

返済を繰り上げた場合、以下のメリットが享受出来ます。

支払利息の減少
ローンにおける元本部分が縮小され、金利については元本と掛けて算出するため、最終的に払う利息分が減り、大きな金額の総返済額変動が予測されます。

返済期間短縮型
ローン完済によりマンションの一戸を自己資産へ移行する時期を早めますが、余裕資金だけでなく、家賃収入が問題なく得られる必要があり、それ以外では難しいと認識しましょう。

返済額軽減型
月々の返済額の減少により、余裕あるキャッシュフローとなります。家賃下落や修繕費などといった出費リスクに対する一つの保険として活用出来ます。

金利変動リスク対策
金利上昇は返済額も増えますが、金利下落はその分、返す額も減るといったバランスで成り立っています。変動金利ローンの場合は赤字になるリスクも生じます。

デメリットとは

次に、要注意項目となるデメリットを説明しましょう。

手数料
手数料の支払いは、繰り上げ返済を行う際、避けて通れないコストです。金融機関によっては最大数万円程度となっている所もあれば元金に対し数%程度と設定している所もあります。

リスク対応が難しい
天災や経年劣化などといった回避ができないリスクは、繰り上げ返済にだけ集中して余裕資金が無い場合でも容赦なく襲い掛かってきます。被害を受けた個所の補修や修繕などに対応したくてもそこまで手が回らないという事態にもなり得ますので、手元に資金はある程度残す様にしましょう。

気を付けるべき点とは

最後に、注意点を上げておきましょう。

修繕コストにも気を配ろう

先に話した内容と重複しますが、もしもの時に備えて補修や修繕に回せる資金は余裕を準備しておくに越した事はありません。物件を購入する時にも気を配るべき点であり、家賃収入は毎月得られますが、返済と修繕の二つの項目に分けてから手元に残る金額を計算しましょう。

まとめ

繰り上げ返済は不動産投資において有効な手段ではありますが、メリットとデメリットが存在しています。余りにもローンの残債を減らす事しか考えていないと、急な補修・修繕といった問題に対応出来なくなりますので、これらの問題をバランスよく見据えながら投資用不動産の運営をしていきましょう。