不動産投資をする際に知っておきたい減価償却について


経理作業は企業を経営するうえで欠かせない業務の1つです。その中でも最も重要となるのが「減価償却」だと思います。しかし、理解されていない方も多いことでしょう。今回は、【減価償却】の計算の方法やその対象について説明していきます。

減価償却とは何か

「減価償却」とは、企業などで長い期間使用されるパソコンや車、コピー印刷機などの10万円以上物品を数年に渡って費用にすることです。購入した金額と耐用年数(この商品の場合どの程度使用できるか大まかに示したもので国税庁のホームページに記載されています)、それから減価償却の方法を調べることで計算が出来ます。

減価償却資産と減価償却できない資産

減価償却資産とは、建物や構造物、そして事業で使っているパソコンなど機器を含めたもののことを指します。使用した期間が1年以上で購入額が10万円以上の固定資産が対象です。逆に減価償却できない資産は、骨とう品などの業務に使用されていないもの、そして時間が経っても劣化の心配がない土地、建設途中の物件、棚卸商品などがあります。

マンションの耐用年数について

耐用年数と言っても、物件の寿命を表しているわけではありません。1998年の税制改正により、物件の価値が0になることを耐用年数として定めているだけです。鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は47年です。築年数が古い物件を住宅ローンで購入する際は、審査で借入期間が短くなる可能性もあるので注意が必要です。借入期間が、耐用年数と築年数の差分で決められるためです。

マンションの減価償却のやり方

減価償却することで、投資用のマンションの場合に節税可能となります。まず、減価償却可能なのは建物のみなので、土地と建物に分けます。そして、建物部分を建物躯体と建物設備に分けますが、中古になるとそれが難しい場合もあるので、建物として計算するのも可能です。(計算法は国税庁のホームページで調べられます)これで減価償却することが出来ます。

定額法について

減価償却には、2種類の方法があります。1つ目の方法は「定額法」です。毎年定められた金額により減価償却をしていく方法です。例えば、100万で購入した物件の耐用年数が20年だったと仮定すると、毎年5万円ずつに分配して費用とする方法です。

定額法で減価償却費(1期分) = 取得価額 × 定額法の償却率

定率法について

2つ目の方法は定率法で、だんだんと償却費が減少していく方法です。取得価格及び未償却残高×定率法の償却率で計算します。この減価償却費が償却保証金額に満たさなくなった場合、改訂取得価格×改訂償却率に代わります。定率法を使用する際には、変更する年の3月15日までに必ず税務署へ届け出るようにして下さい。

取得時期によって計算方法が異なる点に注意しましょう。税制改革によって、税率の変化も注意しなければなりません。

1.旧定率法=平成19年3月31日までに取得した減価償却資産場合が対象
2.250%定率法=平成19年4月1日から平成24年3月31日までに取得が対象
3.200%定率法=平成24年4月1日以後に取得した減価償却資産です。

定率法で減価償却費(1期分) = 未償却残高 × 定率法の償却率

まとめ

減価償却には【定額法と定率法】の2つの方法がありましたが、内容や計算法を理解していれば問題なく計算できると思います。また、資産ごとで耐用年数が違うので、しっかりと国税庁のホームページで確認するようにして下さい。