不動産投資の指標、CCRは何を意味するのか?


不動産の運用による利益獲得を主な目的とする不動産投資。その取り組みに着手する際には、利益を上げられているのか、その利益の効果はどれほどのものなのか、といったことを把握する必要があります。そういった際に用いられる指標の1つがCCRです。どのようなものなのか見ていきましょう。

キャッシュフロー

CCRの意味を知る前にまず、キャッシュフローとは何か、理解しておかなくてはなりません。簡単に言えば、キャッシュフローとはお金の流れを意味します。ビジネスすなわち不動産投資に当てはめれば、不動産の運用に伴うお金(=キャッシュ)の入りや出のことを指すわけです。

ここで言及されるキャッシュには、現金のみならず口座預金や換金可能な資産などの意味合いも含まれます。

キャッシュフローは、キャッシュが自分側に入ってくることを指すキャッシュインから、支払いなどによりキャッシュが自分側から出ていくキャッシュアウトを差し引くことで求められます。(式に表すと、キャッシュフロー=キャッシュイン-キャッシュアウト)

考え方としては、ビジネスによって得た収入から、ビジネスにかかる経費などに該当する支出を引いて導き出される利益(式に表すと、利益=収入-支出)と同様と思われるかも知れません。しかし、キャッシュフローと利益には、いくぶん違いが見られます。

例えば、仕入れなど企業間で売買が行われる際、一般的に売掛金や手形などによる信用取引という方法が用いられます。これは、キャッシュによる支払いを定められた期限内に履行するという確約からなる取引です。

信用取引にて商品やサービスを提供した場合、収入を得たことにはなりますが、お金が入るキャッシュインとは見做されません。実際のキャッシュインとなるには、売掛金もしくは手形に示された支払期限というタイムラグが生じるわけです。

利益という指標では、このように実際には未払い状態にある収益も含まれることになります。

それと異なりキャッシュフローでは、キャッシュという形で手元にある確実性の高い収益の状態が示されることになるわけです。

CCRの観点

不動産投資は、インカムゲイン型の投資がメインになると言えるでしょう。物件を貸し出すことによって得られる家賃などにより、長期間定額収入を得る投資方法となります。
活用する賃貸物件の入手に伴う出費、すなわち自己資本投入や借り入れたローンの返済については、月々の家賃など定額収入によって穴埋めすることになります。

そのようなインカムゲイン型不動産投資の状態を知る上で用いられる指標の1つが、CCRです。これは投資利益率を意味し、投資に用いた自己資本に対しどれだけのキャッシュフローを得ているのかを示す目安となります。

CCRはパーセント(%)で示され、以下の式から求められます。
CCR(%)=(年間キャッシュフロー/投資した自己資本)×100

年間キャッシュフローは文字通り、1年間における資金出入の結果を示すものとなります。1年間の家賃支払いなど賃貸運営によって入手した年間キャッシュインから、1年間のローン返済合計額やその他不動産経営に要した経費など年間キャッシュアウトを差し引くことで求められます。

例えば、価格3000万の賃貸物件について、頭金300万・ローンによる借入金2700万で購入し、年間キャッシュフローが60万となる場合、CCRは以下の通りとなります。
CCR=(60万/300万)×100=20%

キャッシュフローがプラスである場合、自己資本の投資が少ないほどCCRは低くなります。このことから、より有益な資産の活用方法を見出す上でも参考となる指標と捉えることもできます。

まとめ

以上のように、キャッシュフローの考え方に基づいて示される投資利益率CCRについて確認してまいりました。不動産投資ではCCR以外にも、損益を知る尺度となる指標が何種類も使用されます。こおれらを適切に扱うことで、投資状態をより的確に掴むことができるわけです。