不動産投資で35年ローンは是か非か?


不動産は人生の中でも恐らく最も高価な買い物です。購入に際しては、ほとんどの人がローンを組んでいます。そんな不動産ローンの中でも最長の35年ローンを組む事は是か非かを、今回は掘り下げていきたいと思います。

35年ローンを組める条件

詳細は各金融機関で異なってきますが、ここでは共通している大まかな条件を紹介したいと思います。

安定した家賃収入が見込める物件である

当然のことながら、融資して頂いたお金は返さなければなりません。その原資となるのは、専業で不動産投資をする人の場合は毎月の家賃収入です。その家賃収入が見込めない様な物件だと、融資そのものを断られてしまう可能性が出てきます。

完済時の年齢

長期のローンを組む際の条件として、年齢条件を制限している所が多くあります。目安としては、不動産ローン完済時の年齢を65歳、または70歳としている所が多い様です。これは仕事を退職する事に伴い、収入が減少するからです。

金融機関によっては例外的に、ローン完成時の年齢を80歳に設定できるケースもある様です。その場合は一定の資産を保有している事、安定した家賃収入が今後も見込める事など諸条件があります。

借入上限額

一般的に、マイホームローン借入額の上限は年収の5倍程度と言われています。これは、マイホームのローンを組む人の大半が勤め人で、本人の賃金収入がローン返済の原資になるからです。

一方、不動産投資用の物件のローンでは、給与収入+家賃収入の両方がローン返済の原資となる為、年収の10倍以上のローンを組む事も可能です。

35年ローンを組む事のメリット

35年ローンには様々なメリットがあります。

月々の返済額を抑えられる

35年間と言う長い期間で返済する為、毎月の返済額を最低限に抑えることが出来ます。月々の収入が不安定な人でも、余裕資金が生まれる為、収入が減少した場合なども耐えることが出来ます。また、物件の急な修繕費用を手元に貯めて置く事が出来るため、いざという時も安心です。

金利上昇による支払い困難な状況を回避することが出来る

ローンには経済情勢によって、金利が変動する変動金利型と一定期間の間金利が固定されていて、その後金利が上昇すると金利が変動する固定金利期間選択型、そして前返済期間を通して一定の金利が適用される全期間固定金利型があります。

全期間固定金利型でローンを組めば、ローンの金利が上昇して返済が苦しくなるという事態を避ける事ができます。

35年フルローンは組んでも良いの!?

結論から申し上げますと、投資用不動産を購入する際に35年ローンを組むことは十分検討に値すると思います。しかし、そこには注意点もあります。

全期間固定金利型でローンを組んだ後に金利が下がるリスク

全期間固定金利型を選ぶと、金利が上がることが無いと先ほど述べましたが、経済情勢によって政策金利が下がった様な場合でも、当初の金利を払い続けなくてはならない為、相対的に損をしてしまう可能性があります。

繰り上げ返済の金額が高い

35年間と言う長い期間中、資金繰りに余裕が出た際には繰り上げ返済を考える人も多いと思います。しかし35年ローンの場合は、繰り上げ返済をする際の最低金額が他のローンに比べて、高めに設定されていることが多い為、なかなか繰り上げ返済が出来ないというケースがあります。

まとめ

今回は投資用不動産を購入する際に、35年ローンを組むのは是か非かというテーマでお伝えしました。繰り返しになりますが、不動産は人生で最も高価な買い物です。きっちりと検討してから判断しましょう。