不動産投資でレバレッジ効果を出すポイント


「レバレッジ」とは「てこの原理」を差し、小さい力で大きな物を動かすという意味になります。不動産投資の場合、最小の金額で最大の利益を手に入れる効果のことを差します。今回は不動産投資でレバレッジを効かせるポイントをお話しいたします。

不動産投資におけるレバレッジ効果とは?

不動産投資では、まず対象となる物件を購入するための「自己資金」が必要になります。通常であれば、自己資金に見合う不動産を購入してしまいがちですが、レバレッジ効果の働きはここの部分に作用するのです。

自己資金のみの不動産では、投資に対して大きな利益が望めない可能性があります。つまり、「レバレッジが効かない」状態にあるわけです。しかし、「金融機関からの融資」によって自己資金を「上乗せ」すると、レバレッジは大いに効いてくる可能性があるのです。

以下に例を出しながら解説いたします。

レバレッジを効かせないケース

例えば、自己資金で1000万円を用意し、1000万円の不動産を購入したとしましょう。わかりやすくするため、諸経費のことは省いて考えます。

また、利回りは10%とします。「利回り」とは、「年間の家賃収入」-「不動産の価格」で計算されます。対象となる物件が、年間でどれくらいの収益を生み出すのか、その大きさの割合だと考えてください。

上記の例の場合、年間の家賃収入は「1000万円×10%=100万円」となります。

つまり1000万円の投資に対し、100万円の利益ということになります。一方、レバレッジを効かせた場合はどうなるでしょうか?

レバレッジを効かせるケース

上のケースと同じく、自己資金は1000万円とします。ただしここで、銀行から4000万円の融資を受け、合わせて5000万円の資金で5000万円の不動産を購入したとしましょう。利回りはやはり10%とすると、年間の家賃収入は「5000万円×10%=500万円」となります。

ただし、金融機関からの融資には金利が発生します。4000万円を借りた金利を3%とすると、年間の利息は、「4000万円×3%=120万円」となります。

これを家賃収入から差し引くと、「500万円-120万円=380万円」となります。これをレバレッジを効かせないケースでの収益と比べてみてください。

「380万円-100万円=280万円」となりますから、利益が増加しているというわけなのです。

「逆レバレッジ」に要注意!

もちろん、レバレッジ効果を狙うやり方には、リスクを伴うポイントもあります。それが逆レバレッジというものであり、例えば「金利が高すぎる」「利回りが低すぎる」などによって、期待した効果が得られない場合です。

レバレッジ効果を使う際は、この点に十分ご注意ください。

まとめ

不動産投資のレバレッジ効果について解説いたしました。間違って逆レバレッジを効かせてしまわないよう、計画には不動産会社に相談することをおすすめいたします。大きな買い物になるわけですから、プランニングは慎重に行っておきたいところです。