不動産投資において有効活用すべき「レバレッジ効果」とは?


不動産投資をはじめ、およそ投資と名の付く事業活動とは、事前に資金を投入し、それを元手に収益を得る形態を取ります。その一連の流れにおいて、より多くの収益を得る要因の一つとなるのが、レバレッジ効果です。それはどういったものなのか、確認していきたいと思います。

不動産投資の形態はインカムゲインが主

キャピタルゲインとインカムゲイン。その2種類が、不動産投資における投資手段と言えるでしょう。キャピタルゲインは、取得に掛かった出費より大きな金額で不動産を売却することにより、その差額を利益とする目的で行われます。

もう一方のインカムゲインは、不動産を取得・保有することによって得られる収入から利益を導き出す方法です。具体的に言えば、所有する不動産を貸し出し、そこから得られる家賃収入から、必要経費を差し引いた額を利益として受け取る流れとなります。

家賃収入は、月単位で定められた金額を長期間に渡って受け取れる収入形式となるため、キャピタルゲインによる売却差益に比べると、安定的・継続的に収益の確保が見込めます。そういったことから、現在の不動産投資はインカムゲイン型が主流です。

不動産投資でレバレッジを得る方法

インカムゲイン型の不動産投資は、賃貸用の物件を所有するところからスタートします。具体的には、賃貸用のアパートなどを購入する例が挙げられるでしょう。

その場合、購入資金は一般的に、投資者自身の財産から捻出されることになります。概ね投資において、その収益は投じた資金の規模に対応した金額となるのが普通です。自己資産の範囲内で投資活動を行うのであれば、もっと大きなチャンスが見込まれるケースにおいても、資金面の限界からみすみすチャンスを見過ごすことになりかねません。

逆に言えば、融資など資金借入を活用し、投資金額を大きくすれば、自己資金範囲の投資より利益が得られる、というわけです。このように、投資額を大きくすることで収益の規模も大きくなるという作用を、レバレッジ効果と言います。

元々、レバレッジ効果には、テコの原理を意味する語源があります。そのメカニズムを投資の局面に反映させると、借入などで投資額を拡大することにより、テコと同じく大きな作用がもたらされる、というわけです。

資金借入における注意点

しかし、投資に費やす費用を借り受けるという性質上、レバレッジ効果を有効に活かすには気を付けておかねばならないポイントもあります。注視すべきは、借入金の返済に関する事項です。

借入資金投入によるレバレッジ効果で利益が拡大するとしても、そこから返済額や利息を差し引くと、結果的に利益額が、自己資金のみで運用するケースより少額となってしまうことも考えられます。

すなわち逆レバレッジ効果という状態に至り、却って収益が減少してしまうわけです。このような状態を回避するためにも、不動産投資に着手する前には、確かな利益に繋がる計画を事前に立てておくことが賢明と言えます。

まとめ

以上のように、投資において資金の借り入れなどを利用し、投資額を拡大させておくことで収益の拡大を図れるレバレッジ効果について見てまいりました。賃貸経営の内容によっては、借入返済による収益減に相当する逆レバレッジ効果も現れかねないため、あらかじめ充分な見極めが必要と言えるでしょう。