不動産投資における「NOI」とは?利回りとの関係を解説


不動産を評価する指標に「NOI=営業純利益」があります。不動産投資で得た収益から経費などを差し引いて算出しますが、収益性を判断する際は「NOI利回り」と「表面利回り」を使用します。今回は利回りを理解するために、「NOI=営業純利益」について解説します。

NOI=営業純利益

Net Operating Income(ネットオペレーティングインカム)の略で、純利益を意味します。不動産運営にかかる年間のランニングコスト・火災保険・管理費・共有部の水光熱費など、経費を差し引いて実質的に得られる利益が「NOI=営業純利益」となります。

ここで注意が必要なのが、減価償却費という実質的支出を伴わない費用や積み立ての修繕費などの資本的支出です。これらは、NOIを算出するときには除外されます。投資額から経費を引いた残りのキャッシュフローが、NOIとして不動産の資産価値評価に使用されます。

また、空室になっている期間は家賃収入が得られないため損失として控除され、不動産投資における NOI は以下の計算式で算出されます。NOIと比較される概念として、資本的支出も控除したNCF(ネットキャッシュフロー)という指標も合わせて紹介します。

NOI=年間の家賃収入-空室による損失-年間の不動産運営経費
NCF=NOI-資本的支出

NOI利回り(実質利回り)

NOI利回りは、営業純利益を不動産取得価格で割ったものです。投資額に見合う利益が得られるかを判断する指標となり、実質利回りともいいます。ここで使う取得価格とは不動産購入額のみならず、印紙税や登録免許税なども含み、仲介手数料がかかる場合もあります。

NOI利回りは、減価償却費や不動産ローンの金利のような不確定要素が含まれていません。数値が変動する経費を含まないため、客観的な不動産価値を評価でき、より現実的な収益性が数値化できると言えます。

表面利回り

表面利回りは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったものです。その計算は単純で税金や経費などが含まれないため、不動産投資の収益予想精度を高める指標としては適しているとは言えません。一般的には、投資物件を紹介する広告などに使われる数値と言えます。

利回りを指標にする際の注意点

NOI利回りを算出するには多くの費用を見積もる必要があり、この見積もり自体が大きな労力となります。都心と地方の物件で比較した場合、地方物件の方が高い収益性があるように思われます。実質的には賃貸需要が少なく、空室リスクが高いため注意が必要です。

NOI利回りは過去の経費を基に算出するため、発展性などの要素は反映されず、新築物件では想定値になります。将来の入居者募集や空室率に影響がある指標としては、NOI利回りとは違う観点で検討が必要になります。

まとめ

NOI=営業純利益を確保するためには、NOI利回りについて深く理解する必要があります。不動産の資産価値は、コストや空室リスクも加味した収益性が問われます。良い物件選びには、表面利回りやNOI利回りなど複数の指標を活用することが大切と言えるでしょう。