不動産投資で注視すべきポイント、「ランニングコスト」について


不動産投資に取り組んでいく上で最重要と言える課題は、「確実に収益を得られているのか?」に尽きます。それを考える上では「ランニングコストがどの程度掛かっているのか?」を的確に把握する事が重要です。投資物件のランニングコストに関する基本について見ていきましょう。

不動産投資のメインは「インカムゲイン」

”入手した不動産を用いて収益獲得を目指す取り組み”、不動産投資を簡単に言い表すとすれば、そのようになります。どのように収益を得るのか?その方法としては”インカムゲイン”を重視する事が一般的とされています。

インカムゲインとは、投資の成果に当たる収入について、長い年月を掛けて定期的に分割して回収していくタイプの投資スタイルを意味します。不動産投資では、取得した不動産を賃貸物件として運用する形が一般的です。毎月の家賃収入を得る事によって、物件購入費用の補填と利益獲得を図っていく事になります。

不動産投資における”ランニングコスト”

インカムゲイン型の不動産投資は、いわゆる賃貸経営と認識しても差し支えありません。賃貸物件の貸し出しを行う経営者として起業するという事もできます。

不動産投資を”経営”として考えた場合、売上によって得た収入から、必要経費などの支出を引き、残った金額が儲け、すなわち収益と見做す事ができます。賃貸経営では、借り手から毎月受け取る家賃が収入、物件の維持管理やその他不動産の所有に要する経費が支出となり、その支出に関する部分がランニングコストを意味します。

それを構成する種類によっては、会計上”経費”と見做されず課税対象となるものもあるため、注意が必要です。ランニングコストに該当する支払いは以下のものが挙げられます。

ローンの返済

不動産物件の取得には高額な資金を要するため、大抵の場合は、金融機関などから融資を受けて購入費用に充てる事となります。その月々の返済に当たる支出が、ランニングコストの大きな部分を占めると言えるでしょう。

現在所有している資産、すなわち賃貸物件の購入に対する支払いに該当します。そのため、金融機関などからの融資の返済は、税額を決定する確定申告に合わせて行われる決算において経費とは見做されません。

租税公課

不動産を所有している事によって発生する税金がこれに該当します。その内訳は、固定資産税と都市計画税です。

固定資産税において、税率は原則1.4%とされていますが、市町村によって具体的な税率は異なります。金額は物件ごとに定められた評価額に税率を掛ける事で、以下のように算出されます。
●固定資産税=固定資産の評価額×0.014

都市計画税は特定の地区に立地する不動産に対して課せられます。固定資産税算出に使われる評価額に上限0.3%の税率を掛けて算出されます。
●都市計画税=固定資産の評価額×0.003

維持管理に要する費用やその他

賃貸経営においては、建物の維持管理や入居者への窓口として、管理会社に委託するのが一般的です。管理会社との契約費用が維持管理コストに挙げられます。

また、建物の修繕費やメンテナンス費、火災保険料なども挙げられます。それ以外にも、入居者募集に要する費用や、その他賃貸経営上発生する支出に関してもランニングコストに該当します。

まとめ

以上のように、家賃収入型の不動産投資に着手する際の支出であるランニングコストの内訳について確認してまいりました。ランニングコストに関して、利益を計算する際にはローン返済額を含めず、実際のお金の動きであるキャッシュフローの観点で計算する際にはローン返済額を含める、といった具合に分けて扱うことが適切と言えます。