不動産投資こそキャッシュ・フローを活用しよう


投資の世界では、お金が入ってくる事をキャッシュイン、お金が出て行く事をキャッシュアウトと呼びます。キャッシュインとキャッシュアウトの事をキャッシュ・フローと言い、使えるお金の流れを直感的に理解できる為、資金繰りの分析時に強みを発揮します。

不動産運用では使えるお金が大切

手元に使えるお金を置いておく事は不動産運用において大切です。所有している物件の全ての部屋が空き室になれば収入は無くなり、ローンの支払いだけを続ける事になります。設備の急な故障や交換の必要に迫られる事もあります。利益だけではなく急な出費に備えておく意味でもキャッシュ・フローの重要性を把握しておきましょう。

キャッシュ・フローで売却も有利に

キャッシュ・フローがプラスであれば家賃収入等が多いという事になります。この状態を維持する事が非常に大切で、キャッシュ・フローで悪いポイントを見定め修正する癖をつけるようにすれば物件を売却する際にも良い結果が出るでしょう。

資金繰りを見定め使えるお金を確保する

金利が上昇すると元本割合が減り、返済割合が増えるのですが、金利が上がった分だけ返済額が増えます。低金利ローンへの乗り換えや繰り上げ返済などの対策をしなければなりません。万が一、金利上昇があった場合に備えて手元に現金は置いておきたいです。

設備も故障や交換のための出費が必要になってきますし、固定資産税など税金の支払いも行わないといけません。これらは不動産運用の利益で支払うのが理想です。そのためにもキャッシュ・フローを見て現金の備えを行う必要性があります。

キャッシュ・フロー計算書のススメ

キャッシュ・フロー計算書は上場企業に義務付けられていますが、損益計算書や貸借対照表だけではわかりづらい問題点がわかるので、個人で不動産投資をしている人にもおすすめです。売上はあるのに手元に資金が無いなどの状況にならない為にもキャッシュ・フロー計算書は重要と言えます。

利回りに対するキャッシュ・フロー

不動産投資で利回りの確保はとても大切ですが、利回りが良い物件でも短期返済で高額なローンを組むとキャッシュ・フローが悪くなり急なトラブル時に動けなくなる事があります。それに備えて低金利の融資先を探すなど対策が必要になってきます。

高いキャッシュ・フローを確保するために

購入時に頭金を多くする事で借入額が少なくなり、月々の返済額が抑えられキャッシュ・フローにも余裕ができます。つまり、全額ローンで組むよりも頭金を入れた方がリスクは少なくなります。低金利ローンの融資先を選ぶとなお良いです。

新築物件は工夫次第でキャッシュ・フローをプラスにする事は可能ですが、中古物件は返済額が安く済むのでキャッシュ・フローを圧迫しません。ただし100%の融資は受けられませんし、自己資金の補填や修繕費が必要になる可能性もあります。その辺をよく考えて物件選びをしましょう。

まとめ

帳簿上の利益は将来的な利益予測で、キャッシュ・フローは直ちに使えるお金の量を示しています。そのため両者の利益は必ずしも一致しませんが、不動産運用では「手元の使えるお金」はとても大切です。上手な経営分析のためにもキャッシュ・フローを活用しましょう。