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不動産投資は、融資を活用して収益をあげ、資産を増やしていく手法が柱になっています。家賃収入額が大きくても、手残り額が確保できなければ、税金が払えずに黒字倒産の状況になることもあります。不動産投資成功に欠かせないキャッシュフローのはなしをおさらいしておきましょう。

■資金ショートの危険が高まるのはどんなとき？

不動産を購入して賃貸料を得る場合、実際のお金の動きと、税務上の帳簿ではかなり違って来ることを知っておきましょう。
ざっくりとローン返済と家賃収入を比べて黒字になっていれば収益が上がっていると考えがちですが、税務上はローン返済額を経費にできません。
物件購入費用に相当する経費は、減価償却という形で消化されていきます。
減価償却費よりもローン返済が大きくなると、手元のキャッシュの動きよりも大きな収益をあげている形になり、納税が苦しくなってきます。
納税に必要な現金が足りなければ、資金ショートが起こります。
いわゆる『デッドクロス』の状況です。

■不動産投資のキャッシュフローの特徴を味方にする

不動産投資のキャッシュフローの特徴をまとめてみましょう。
・投資資金に融資が利用できる
・手元からキャッシュが出ていないのに経費にできる
・キャッシュの動きと税務上のフローに違いがある
この特徴を利用して生み出した資金を回して、規模拡大することで資産を増やす事ができるのが大きな強みです。
減価償却期間と、その額をしっかり押さえておくことがポイントになります。
減価償却期間が終わったとき、家賃収益で必要な維持費、ローン返済、税金がまかなえるかをチェックしておかなければなりません。

＜法定耐用年数の一部を経過したもの＞
（法定耐用年数－経過年数）+経過年数×20％
⇒法定耐用年数22年の木造家屋を築19年で購入したら、償却期間は6年

＜法定耐用年数の全部を経過したもの＞
法定耐用年数×20％
⇒法定耐用年数22年の木造家屋を築30年で購入したら、償却期間は4年

■出口を考えた投資をするためには？

耐用年数が過ぎた物件でも、ある程度の償却期間が認められているのですから、デッドクロスでキャッシュフローが悪くなる前に、買い換えることができるように考えるのも手です。
融資で得た資金を生かして、手元にいかにお金を残すか、戦略的にキャッシュフローを組み立てて行くことが成功の鍵になります。
物件選びや、融資づけに慣れた不動産業者に相談して、知識を蓄えて行きましょう。