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【はじめに】
「最近ウチの賃貸は空室が目立つなぁ」
そうお悩みではありませんか？賃貸の入居率を決める要因はいくつかあります。
家賃・立地・入居者募集の広告、そして物件の築年数があります。
どんな建物でもいつかは老朽化していきますので、ある意味「宿命」ともいえるでしょう。
この築年数が経過した物件にどういった対策をとればいいのか？今回はそこに焦点を当ててみていきたいと思います。

【築年数が経過するとどうなる？】

はじめに、そもそも築年数が経過するとどうなっていくのかを見てみましょう。
建てたばかりのころは内装・外観もピカピカで、多くの人に見てもらえます。好条件がそろっていれば人気物件となり、入居者決定を抽選で行うくらい人気になることもあり得ます。
しかし築15年以上になってくると、水道・共有スペースの設備・外観や塗装が老朽化してきます。デザインも周りの新しい物件と比べて古くなっていき、競争力が落ちることは否めない状況になります。
経営の面でも大きな転換の時期です。
例えば減価償却。今までは経費として毎年計上できていた減価償却費が（耐用年数を超えたため）なくなり、所得税が大幅に増える可能性があります。それに加えて空室が目立つようになり収入も減ってくるので、対策を講じる必要に迫られます。

【対処法】

では、具体的にはどう対処していけばいいのでしょうか？3つの対処法を見ていきましょう。
・家賃の見直し
やはり最初にしたいことは家賃の引き下げ。築浅のころは強気の価格設定でも入居者は来ていましたが、築年数が経過してくるとどうしても客足は遠のきます。
なので地域の家賃相場をしっかり調べて、物件に合った家賃設定にしましょう。
無理に家賃を下げるのではなく、手始めとして敷金・礼金ゼロを掲げて、内見者を増やすことを当面の目標にしてもいいでしょう。

・リフォーム
内見者が増えたとしても老朽化した内装・外観では契約まではいかないでしょう。
なのでまずは内装だけでもリフォームして、プラスの印象を得ましょう。壁紙をきれいにする、クーラーなどを新たに付けるという簡単なところから始めてみてもよいでしょう。
リフォーム費用や追加設備費は経費として計上できるので、上記であった所得税の増加も抑えられます。

・管理会社に働きかける
入居者募集を管理会社に委託している場合は、積極的に相談にいきましょう。より有益な入居者情報を得られるかもしれません。また集客方法の再検討も相談すると効果的です。入居者へのアプローチをしっかりやってもらうことで、空室対策になります。
入居者が決まったら担当者にお礼を直に言いに行きましょう。管理会社との関係を良好に保つことも立派な対策です。

【まとめ】

いかがだったでしょうか？今回は築年数が経過した物件の対処法を紹介してきました。
ひどく老朽化した物件だと入居者の生活に危険が及ぶ場合があります。そういった場合は更地にして新しく立て直すことも選択肢に入れて考えましょう。
ぜひこの記事を参考にしてください。