江東区の不動産売却・買取なら地元密着で豊富な実績の東京PM不動産
2026年1月15日
不動産を売却した後、確定申告が必要なのか、どんな書類を準備すればいいのか迷っていませんか？『書類が多すぎて何を揃えればいいのか分からない』『特別控除などの特例が自分に当てはまるのか判断できない』と悩む方は少なくありません。
実際、不動産売却による譲渡所得が発生した場合、申告を怠ると延滞税や無申告加算税が課されることもあり、過去には多くの申告漏れが発生しています。売却した物件が相続財産やマイホームだった場合、申告の方法や必要書類も大きく異なります。
「何から手をつければいいのか分からない」という方でも安心できるよう、この記事では必要な書類リスト、譲渡所得の計算方法、控除・特例の活用法、e-Taxやスマホ申告の流れまで、初心者でも迷わず進められるよう徹底解説しています。
今後の税務リスクや損失を回避し、最適な申告を行うためのポイントが全て分かります。知らないまま手続きを進めてしまう前に、ぜひ最後までご覧ください。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
当社では賃貸/売買仲介事業・賃貸管理事業・収益不動産事業・買取再販売事業・サードライフ高齢者施設の事業を行っております。不動産売却や不動産投資、賃貸に関してお悩みがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。
社名：株式会社東京ＰＭ不動産
住所：東京都江東区三好2丁目17-11
電話：03-5639-9039
不動産売却で確定申告が必要な場合には、以下の書類が求められます。
| 書類名 | 主な内容・用途 |
| 売買契約書 | 売却価格や契約内容の証明 |
| 登記事項証明書 | 不動産の権利関係や所有期間の確認 |
| 譲渡所得の内訳書 | 譲渡所得の計算用 |
| 売却に要した費用の領収書 | 仲介手数料・印紙税などの証明 |
| 取得時の契約書・領収書 | 取得費の計算 |
| 住民票や戸籍の附票 | 住所履歴の確認（特別控除時） |
| 固定資産税納付書 | 経費計算や所有期間の証明 |
不要となるケースの具体例は以下の通りです。
上記に該当する場合でも、詳細な事情によっては申告が必要になることもあるため、必ず最新の国税庁情報を参照してください。
不動産売却で譲渡所得が発生した場合は、確定申告が原則必要です。譲渡所得は「売却価格－取得費－売却費用」で計算され、住宅や土地ごとに計算方法が異なります。減価償却された建物部分や取得時の諸費用も計算に含める点がポイントです。
一方、マイホーム売却で「特別控除」などの特例を活用し、課税所得がゼロになれば申告義務が免除される場合もあります。ただし、この特別控除を受けるには確定申告が必要なので注意が必要です。損失が出た場合や、相続による取得不動産の売却で損失が発生した際も、原則申告は不要ですが、損失の繰越控除など税務上有利な手続きには申告が必要となるケースもあります。
迷った際は税理士への相談や国税庁の公式情報で判断することが大切です。状況ごとに必要な手続きや書類をしっかり確認し、不安やミスを防ぎましょう。
不動産を売却した場合、利益の有無にかかわらず確定申告が必要となるケースが多くあります。申告の流れを理解し、正しい手順で進めることが重要です。
まず売却時に必要となる主な書類を準備します。以下のテーブルで主な必要書類を整理しました。
| 書類名 | 目的・ポイント |
| 売買契約書 | 売却金額・契約内容の証明 |
| 登記事項証明書 | 所有権や物件内容の確認 |
| 譲渡所得の内訳書 | 取得費・経費等の計算記録 |
| 取得時の契約書 | 取得費計算に利用 |
| 仲介手数料等の領収書 | 経費算出に利用 |
| 住民票・戸籍の附票（相続時） | 相続関係確認用 |
次に、譲渡所得（売却益）の計算を行い、必要な控除や特例（特別控除など）の適用可否を確認します。控除や減価償却の条件も事前に確認してください。
申告書は国税庁サイトの作成コーナーやe-Tax（電子申告）を利用して作成します。書類の添付や申請は、e-Taxであればデータ送信、窓口提出なら紙で行います。申告の期限は売却翌年の2月16日から3月15日までです。
申告手順を簡単にまとめると、以下の流れとなります。
この流れを守ることで、スムーズで正確な確定申告が可能です。
不動産売却の確定申告を自分で行う場合、いくつかのポイントと注意点を押さえておくことが大切です。
主な注意点とコツ
売買契約書や登記事項証明書は再発行に時間がかかるため、余裕を持って準備しましょう。
取得費用が不明な場合、概算取得費（売却額の5％）しか認められず、税額が増えることがあります。
特別控除などは居住用財産、所有期間など細かな条件があるため、国税庁の情報で要件を再確認しましょう。
マンションや建物の場合、減価償却費を控除して譲渡所得を計算します。経過年数や計算方法に誤りがないか注意してください。
e-Taxを活用すれば、スマホからの申告や必要書類の電子添付が可能です。事前にマイナンバーカードやICカードリーダの準備もお忘れなく。
期限を過ぎると加算税や延滞税が発生する場合があります。早めの準備・申告が大切です。
よくあるミス例リスト
確定申告は正確性が求められます。少しでも不安がある場合は、税理士や専門家へ相談するのも有効です。
不動産売却後の確定申告では、税務署に提出するために多くの書類が必要です。下記の表は主要な必要書類と取得方法をわかりやすくまとめています。不備があると申告が受理されない場合もあるため、早めに準備しておくことが重要です。
| 書類名 | 取得場所 | 主な用途 |
| 売買契約書（コピー可） | 売主の手元・仲介会社 | 譲渡価格の証明 |
| 登記事項証明書 | 法務局 | 所有権・登記情報確認 |
| 譲渡所得の内訳書 | 税務署・国税庁HP | 申告内容の明記 |
| 取得時の契約書（購入時書類） | 売主の手元 | 取得費用証明 |
| 仲介手数料領収書 | 仲介会社 | 必要経費証明 |
| 物件の固定資産税納税通知書 | 市区町村役場 | 経費計算用 |
| 住民票（相続の場合） | 市区町村役場 | 居住要件確認 |
| 戸籍の附票（相続の場合） | 市区町村役場 | 継続居住確認 |
| 特別控除の申告書 | 税務署・国税庁HP | 控除申請 |
| 減価償却計算明細書 | 税務署・国税庁HP | 建物減価償却証明 |
| e-Tax利用時の電子申請データ | e-Taxサイト | オンライン申告 |
このほかにも、状況に応じて司法書士報酬領収書や修繕費領収書なども添付が推奨されます。
上記のうち、電子申告（e-Tax）を利用する場合は、添付省略が可能な書類もありますが、原本は必ず手元で保管してください。
登記事項証明書は法務局で取得できます。窓口申請のほか、オンライン申請も可能です。申請時は不動産の所在や地番などが必要になるため、売買契約書や固定資産税納税通知書で事前確認しておきましょう。
取得方法のポイント
申告書への添付の注意点
実務のアドバイス
確定申告を自分で行う場合は、こうした書類の取得・保管・添付方法の流れをしっかり把握しておくことが申告成功のポイントです。
不動産売却時の譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算します。譲渡所得の計算式は以下の通りです。
| 項目 | 内容 |
| 売却価格 | 実際に受け取った金額（手付金や残代金の合計） |
| 取得費 | 購入時の価格＋仲介手数料＋登記費用＋設備費など（減価償却対象は減価償却後の金額） |
| 譲渡費用 | 売却時の仲介手数料や印紙税など |
| 譲渡所得 | 売却価格－取得費－譲渡費用 |
譲渡所得の申告書には、上記の金額を正確に記載します。国税庁の「譲渡所得の内訳書」を使い、必要事項を記入します。売却価格や取得費、譲渡費用の各項目は証拠書類を添付して記載し、控除や損失の特例なども忘れずに反映させることが重要です。
減価償却とは、建物などの資産価値を年数に応じて分割し、取得費から控除する仕組みです。売却物件が建物の場合、購入時から売却までの期間分を減価償却して取得費を計算します。計算式は次の通りです。
| 項目 | 内容 |
| 建物の取得価額 | 購入時の建物価格（消費税含む） |
| 耐用年数 | 建物の構造により異なる（例：木造22年、鉄筋コンクリート47年など） |
| 経過年数 | 購入から売却までの年数 |
| 減価償却累計額 | 取得価額×0.9×定額法償却率×経過年数 |
| 減価償却後の取得費 | 建物取得価額－減価償却累計額 |
経費として認められる主な費用は以下の通りです。
これらを正確に計上し、譲渡所得を最適に計算することで、納税額を適正に抑えることが可能です。必要書類や証拠資料も忘れずに準備しましょう。
不動産売却時に多くの方が利用できるのが「居住用財産の特別控除」です。この控除を正しく適用するためには、下記の条件や手続きに注意が必要です。
| 適用条件 | 内容 |
| 対象となる財産 | 自らが住んでいた住宅およびその敷地（居住用財産） |
| 居住期間 | 売却時まで住んでいたことが原則（転居後3年以内の売却も可） |
| 売主・買主の関係 | 親子・夫婦間など特別な関係者への売却は対象外 |
| 他の特例 | 複数の特例を同時に利用できない場合あり（例：住宅ローン控除との併用不可） |
手続きや注意点のポイント
よくある落とし穴
特別控除以外にも、不動産売却時にはさまざまな控除や特例制度があります。主な控除を比較し、利用のコツを押さえておきましょう。
| 控除・特例名 | 主な内容 | 申請時のポイント |
| 10年超所有軽減税率の特例 | 所有期間10年超の住宅で譲渡益が出た場合、税率が軽減される | 所有期間の確認と申告書類の添付が必須 |
| 買換え特例 | 新たな住宅購入時に売却益の課税を繰り延べできる | 新旧住宅の要件と期限を厳守 |
| 相続財産の取得費加算 | 相続した不動産を売却する際、相続税分を取得費に加算できる | 相続税の申告書等の保管が重要 |
| 居住用財産の譲渡損失の損益通算 | 売却損が出た場合、他の所得と損益通算や繰越控除ができる | 繰越控除は確定申告が必須 |
申請のコツ
不動産売却時の確定申告は、控除や特例の理解と正確な手続きが重要です。要件や必要書類を早めに確認し、申告ミスを防ぎましょう。
不動産売却後の確定申告は、e-Taxやスマホからも手続きが可能です。手順を正しく理解することで、効率的かつスムーズな申告が行えます。まず、e-Taxの利用開始にはマイナンバーカードとスマートフォンが必要です。下記の手順に沿って進めてください。
e-Tax利用開始登録
不動産売却の申告書作成
書類のアップロードと内容確認
申告書の送信と控えの保存
主な必要書類一覧
| 書類名 | 主な用途 |
| 売買契約書 | 売却金額・取引内容の証明 |
| 登記事項証明書 | 所有権・物件情報の確認 |
| 譲渡所得の内訳書（国税庁様式） | 所得計算の詳細記載 |
| 購入時の契約書・領収書 | 取得費・経費の証明 |
| 住民票や戸籍の附票 | 居住用財産控除の確認 |
下準備をしっかり行うことで、途中で手続きが止まるリスクを減らせます。
e-Taxでの添付書類提出は、書類をデジタル化しアップロードする形で行います。スマホのカメラやスキャナーを活用し、画像が鮮明で必要部分が全て写っていることを確認してください。提出手順と主な注意点は以下の通りです。
添付書類の電子化方法
アップロード時のポイント
よくあるトラブルと対応策
| トラブル内容 | 対応策 |
| ファイル容量超過 | 画像解像度を下げる、複数ファイルに分割する |
| 書類の一部が不鮮明 | 再撮影・再スキャンし、鮮明な画像に差し替える |
| 書類添付忘れ | 申告書送信前に必ず書類一覧で再確認する |
| 送信エラー | 通信環境を確認し、ブラウザやアプリを再起動する |
スマホ申告の注意点
ポイント
しっかり準備をし、正しい手順で申告を進めることで、不動産売却後の確定申告がスムーズに完了します。
相続した不動産を売却した場合、確定申告が必要になります。まず、売却前に相続登記が義務化されたため、登記手続きが完了していることが前提です。申告時には、通常の売却時よりも多くの書類準備が求められます。具体的には、故人（被相続人）の取得費資料や相続時の登記関係書類が必要です。
主な必要書類は以下の通りです。
| 書類名 | 主な内容・利用目的 |
| 相続登記完了後の登記事項証明書 | 所有権移転の証明 |
| 売買契約書 | 売却価格・日付の確認 |
| 譲渡所得の内訳書 | 所得計算に必要 |
| 相続関係説明図、戸籍謄本等 | 相続人の確定・相続関係の証明 |
| 被相続人の取得費証明資料（購入時契約書等） | 取得費用算出 |
| 必要に応じて、固定資産税納付書 | 固定資産税の確認 |
相続した不動産の売却では、「取得費」の把握が難しい場合も多いため、過去の契約書や領収書の確認が重要です。さらに、特別控除や相続税額の一部控除など、該当する特例を確認し、漏れなく申告することが求められます。申告期限は売却した翌年の3月15日までです。手続きに不安がある場合は、事前に税務署や専門家へ相談すると安心です。
不動産売却時の確定申告は、マイホーム・土地・マンションなど物件種別によって適用される特例や注意点が異なります。特にマイホーム（居住用財産）の売却には特別控除が利用可能ですが、利用要件を満たしていないと適用されないため注意が必要です。
物件ごとの主な違いを以下の表で整理します。
| 種別 | 主な特例・控除 | 必要な添付書類例 | 注意点 |
| マイホーム | 特別控除、所有期間による税率 | 住民票、売買契約書、登記事項証明書 | 転居後の売却など要件要確認 |
| 土地 | 長期・短期譲渡所得の特例 | 売買契約書、登記事項証明書、取得費資料 | 減価償却の適用なし、用途で税率変動 |
| マンション | 特別控除、減価償却 | 管理規約、売買契約書、登記事項証明書 | 減価償却分を取得費から差し引く必要 |
物件種別ごとに適切な必要書類と特例を把握し、申告漏れやミスを防ぐことが大切です。売却の時期や登記状況によっても必要な手続きが異なるため、事前準備をしっかり行いましょう。
不動産売却後の確定申告で申告漏れや期限遅延が発生すると、延滞税や無申告加算税などのペナルティが課されるリスクがあります。延滞税は納付遅延期間に応じて加算され、無申告加算税は納付税額に対して最大20％が上乗せされる場合があります。こうした事態を防ぐためには、売却時に必ず「譲渡所得の有無」を確認し、必要書類（売買契約書、登記事項証明書、取得費・譲渡費用の領収書など）を早めに準備することが重要です。万が一、申告期限（通常は翌年3月15日）を過ぎてしまった場合でも、速やかに税務署で相談し自主的に申告することで、ペナルティの軽減が期待できる場合があります。
| リスク | 内容 | 対応策 |
| 延滞税 | 納付遅延期間に応じて課税 | 早めに納付・申告する |
| 無申告加算税 | 納付税額に対し最大20％追加 | 自主申告で軽減の可能性あり |
不動産売却の確定申告は複雑な計算や書類作成が求められるため、税理士や司法書士への依頼が有効です。専門家に依頼することで、減価償却や特別控除、経費計上などのミスを防げ、節税のアドバイスも受けられます。税理士の依頼費用は一般的に5万円〜15万円程度が相場ですが、案件の難易度や売却金額によって変動します。司法書士は主に登記関連のサポートを行い、費用は3万円〜7万円程度が目安です。手続きの手間やリスクを避けたい場合は、専門家の活用を検討しましょう。
| 専門家 | 主なサポート内容 | 費用目安 |
| 税理士 | 確定申告書作成、節税対策、相談対応 | 5〜15万円程度 |
| 司法書士 | 登記事項証明書取得、名義変更など | 3〜7万円程度 |
不動産売却で利益が出なかった場合でも、確定申告が必要となるケースがあります。譲渡損失が発生した場合、一定の要件を満たせば他の所得との損益通算や翌年以降への繰越控除が可能です。特に自宅（居住用財産）を売却した場合は、損失申告により住民税や所得税の軽減につながるケースもあります。一方、譲渡所得がゼロまたはマイナスでも、各種特例や控除を適用したい場合は申告が必要です。損失申告や控除の適用条件は複雑なため、不安がある場合は税理士に相談することが推奨されます。
利益がない場合でも以下のケースで申告が必要
必要書類の例
損失申告を正しく行うことで、将来の税負担を軽減できる可能性があるため、制度を理解し適切に対応しましょう。
不動産を売却した際には、譲渡所得が発生するかどうかによって確定申告が必要となる場合があります。特に、利益が発生した場合や特例を活用する際には、確定申告を正しく行わないと延滞税や無申告加算税が発生する可能性があり、税務リスクを避けるために事前の準備が重要です。
確定申告が必要なケース
不動産売却によって譲渡所得が発生した場合、確定申告が必要となります。譲渡所得は「売却価格 − 取得費 − 売却費用」で計算されます。また、取得費や譲渡費用には、建物の減価償却費用も含まれるため注意が必要です。
確定申告が不要なケース
以下の条件に該当する場合、確定申告が不要なことがあります：
ただし、上記の場合でも詳細な事情によって申告が必要となることがあるため、最新の情報を参照することが大切です。
不動産売却後に確定申告を行う際には、以下の書類が基本的に必要です：
これらの書類を事前に準備しておくことで、申告手続きをスムーズに進めることができます。
譲渡所得は「売却価格 − 取得費 − 売却費用」で計算されます。計算には以下のポイントに注意しましょう：
また、特別控除（マイホーム売却時の3,000万円控除など）や買換え特例（新しい住宅購入時に売却益の課税繰延べ）が適用できる場合があります。これらの特例を利用するためには確定申告が必要です。
確定申告の流れは以下の通りです：
申告書作成時には、必要書類が不足しないように注意し、税額計算を正確に行うことが重要です。
e-Taxを利用すると、オンラインで申告書を作成し、必要書類をデジタルで提出することができます。スマホを利用して申告する場合は、専用アプリをインストールし、マイナンバーカードを利用して認証を行う必要があります。書類はスキャンまたは写真でアップロードし、送信後には控えを保存します。
e-Taxの利点は、手続きが簡単で、提出後に確認の連絡を受けやすくなる点です。しかし、初めて利用する場合は、事前に必要な準備を確認しておくことが大切です。
相続した不動産を売却する場合、売却前に相続登記を完了させることが必須です。申告時には、相続登記完了後の登記事項証明書や相続人の証明書類（戸籍謄本、相続関係説明図など）も必要です。また、相続税額を取得費に加算できる特例なども活用できる場合があるため、詳細は税務署や専門家に確認しましょう。
確定申告での失敗は、延滞税や無申告加算税などのペナルティを招くことがあります。これを避けるためには、申告期限（通常、翌年の3月15日まで）を守ることが重要です。また、申告に必要な書類が不足していたり、計算ミスがあったりすると、申告が不備となる可能性があります。予期しないミスを防ぐために、税理士や専門家に相談するのも一つの方法です。
不動産売却後の確定申告は、利益が発生した場合に必要であり、正確な計算と適切な書類の提出が求められます。特別控除や減価償却、損益通算などを適用すれば、税額を減らすことも可能です。申告を自分で行う場合でも、早めに書類を整え、計算ミスを防ぐことが大切です。また、専門家に依頼することで、複雑な手続きや計算ミスを避けることができます。
確定申告をしっかりと行うことで、税務リスクを回避し、最適な納税ができるようになります。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
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