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「不動産売却をしたいけれど、『境界がはっきりしていない土地は売れにくい』と聞いて不安になっていませんか？全国で発生する不動産トラブルのうち、少なくない割合で境界未確定による問題が発生しています。境界が確定されていないと、売却時の査定価格が大きく下がるだけでなく、契約後に予期せぬ費用や法的リスクが発生するケースも少なくありません。

「隣地所有者と連絡が取れない」「測量費用がどれくらいかかるのかわからない」といった悩みは、多くの売主が直面する現実的な課題です。

このページでは、不動産売却のプロセスに欠かせない『境界確定』の基礎知識からトラブル回避の具体策まで、わかりやすく解説します。

「後から損をした…」と後悔しないために、まずは正しい知識を手に入れ、安心して売却手続きを進めましょう。続きを読み進めれば、あなたの不安や疑問がひとつずつ確実に解消されていきます。

不動産売却における境界確定の基礎知識と重要性

境界確定とは何か・基本的な意味と不動産売却における必要性

境界確定とは、土地の所有者と隣地の所有者が協議し、土地の境界線を正確に確認・明示する手続きです。不動産売却時に境界が不明確な場合、面積や権利範囲が曖昧になり、買主とのトラブルや契約遅延の原因となります。特に土地や一戸建ての売買では、正確な面積や境界線の把握が重要視され、査定額や売買契約にも大きな影響を与えます。

主な理由は以下の通りです。

• 土地の正確な面積や形状を明確にできる
• 隣地所有者と将来的なトラブルを未然に防げる
• 測量図や境界確認書の作成により買主の信頼を得やすい

不動産売買における安心・円滑な取引には、境界確定が欠かせません。

法律上の境界明示義務と実務上の義務の違い

不動産売却時には法律上、売主に「境界明示義務」が課せられています。これは法律の規定に基づき、売主は買主に対して土地の境界を明示する責任があります。一方、実務上では「境界確定測量」を行い、測量士などの専門家が境界標や測量図を用いて具体的に位置を明示します。

下記の表で違いを整理しています。

区分	内容	必要書類例	注意点
法律上の義務	境界の明示（場所の説明・案内）	登記簿、現地案内	明示しないと損害賠償責任の可能性あり
実務上の義務	境界確定測量・境界確認書の作成	境界確認書、測量図	境界標設置や隣地立会いが必要

法律と実務の義務を正しく理解し、適切な手続きを進めることが安全な取引につながります。

境界未確定土地の売却リスクと市場評価への影響

境界が未確定の土地を売却する場合、買主が安心して購入できず、売買価格が下がることや取引自体が成立しないケースがあります。また、金融機関の住宅ローン審査が通りにくくなる、相続や分筆、建築確認申請などの手続きにも支障が生じる場合があります。

境界未確定のリスク例をリストでまとめます。

• 売却価格の減額交渉や値引き要請が発生しやすい
• 買主から測量費用や境界確定費用を求められる
• 隣地トラブルや将来的な境界紛争のリスクが高まる
• 境界確認書の不備や未作成による取引遅延

これらのリスクを回避するためにも、売却前に境界を確定し、測量や書面による証明を整えておくことが非常に重要です。

境界確定の具体的な手続きと測量の種類

不動産売却時、土地の境界確定はトラブル防止や資産価値の維持、スムーズな契約手続きのために欠かせません。境界が不明確なままでは、売却後の隣地との紛争や法的問題に発展するリスクがあります。境界確定のプロセスや測量の種類を正しく理解し、計画的に進めることが安全な不動産取引の第一歩となります。

境界確定測量のステップバイステップ解説

境界確定測量は、主に以下の手順で進められます。

1.事前調査と資料収集

・登記簿や公図、過去の測量図などを取得し、土地の現況や過去の境界を確認します。

2.現地調査と隣地所有者の立会い依頼

・測量士が現地で土地の境界標の有無や状態、隣地との位置関係をチェックします。

・隣地所有者に立会いを依頼し、境界線の確認を行います。

3.測量作業の実施

・現地で正確な測量を行い、必要に応じて境界標を新設または復元します。

4.境界確認書の作成・署名押印

・隣地所有者と共に、境界確認書を作成し、署名・押印を行います。

5.確定測量図の作成・法務局への登記申請

・測量結果をもとに確定測量図を作成し、必要に応じて登記を更新します。

正確な測量と関係者との合意形成が、境界トラブルの予防につながります。

現況測量と確定測量の違いと使い分けの実践的ガイド

土地の測量には主に「現況測量」と「確定測量」があり、目的や売却の状況によって使い分けが必要です。

測量の種類	主な目的	隣地所有者の立会い	境界標の設置	測量図の効力
現況測量	現在の土地状況を把握	不要	任意	参考資料
確定測量	公的に境界を確定し明示	必要	必須	法的効力あり

• 現況測量は、土地の現状を把握するための簡易な測量で、主に参考資料とされます。しかし、隣地との合意形成や法的な証明力は弱いため、売買時にはおすすめできません。
• 確定測量は、隣地所有者の立会いと同意を得て、境界標を設置し、法的効力のある確定測量図を作成します。売却や相続、分筆など正式な取引時にはこちらが必須です。

境界標や測量図（地積測量図・現況測量図）の種類と役割

境界確定や測量に関わる書類や標識は多岐にわたります。主なものは以下の通りです。

名称	役割	主な利用シーン
境界標	境界線の物理的な目印。コンクリート杭や金属プレートなど	境界立会い時、売買時の実地確認
地積測量図	登記の際に法務局へ提出する正式な測量図	売却・分筆・登記手続き
現況測量図	現地の状況を反映した参考用の測量図	査定依頼や現状把握

• 境界標は、実際の土地の境界を明示するため、売主・買主双方の安心材料となります。
• 地積測量図は、登記や売買における法的根拠となり、土地取引には必須です。
• 現況測量図は、主に参考用として利用され、建物の配置や土地利用の現状を示します。

これらの書類や標識が整備されていることで、売却時のトラブルや再検索ワードにある「境界トラブル」「測量費用負担」などのリスクを最小限に抑えることができます。土地売買や不動産売却の際には、必要書類の有無や境界線の現況を事前に確認し、信頼できる専門家に相談することが重要です。

境界確認書の作成と管理

境界確認書とは何か？法的効力と作成方法の詳細

境界確認書は、土地の隣接所有者同士が境界線を確認し、合意した内容を文書で記録したものです。これは不動産売却や土地取引において、境界の明示義務を果たすために重要な役割を担います。境界が不明確な場合、売買後のトラブルを防ぐためにも、境界確認書の有無が取引の安全性に直結します。

法的効力としては、当事者同士の合意内容を証明し得る強力な資料となり、後々の土地境界トラブルや裁判においても有効な証拠となります。土地売買では、買主から境界の明示や境界確認書の提示を求められることが一般的です。

作成方法は以下の通りです。

1. 土地家屋調査士や司法書士などの専門家に依頼し、現地で隣接地所有者と立会いのうえ、境界線を確認します。
2. 必要事項を記載し、双方が署名・押印します。
3. 完成した境界確認書は原本を大切に保管し、写しを法務局や不動産会社へ提出します。

境界確認書があることで、売買時の確定申告や登記手続きも円滑に進み、隣地とのトラブルリスクの低減が期待できます。

境界確認書の記載例・ひな形と拒否された場合の対応策

境界確認書の記載内容は明確かつ具体的であることが重要です。以下は主な記載項目です。

項目	内容例
日付	確認日を明記
当事者情報	所有者の氏名・住所・押印
対象地番	土地の地番・地積
境界の位置	境界標の種類や設置位置、現況図の添付
合意事項	境界線に関する合意内容
立会人情報	土地家屋調査士など第三者の署名・押印

ひな形を参考に記載することで、後々の解釈違いを防げます。

万が一、隣地所有者が署名・押印を拒否した場合は、以下の対応策が考えられます。

• 第三者（土地家屋調査士）による現況測量を行い、経緯を記録する
• 法務局に「筆界特定制度」を申請し、客観的な境界を明確にする
• 弁護士など専門家へ相談し、交渉のサポートを受ける

拒否が解消しない場合でも、これらの手続きを踏むことで、売却時のリスクを可能な限り低減できます。境界確認書の管理は慎重に行い、トラブル防止と円滑な不動産取引に役立てましょう。

隣地所有者との境界立会いの重要性とトラブル回避策

土地や不動産の売却時、隣地所有者との境界立会いは非常に重要です。立会いによって、土地の境界線を双方で確認・同意することで、後々のトラブルを未然に防ぐことができます。特に、売買契約や登記の際には、境界の明示や測量が求められるケースが多く、境界未確定のまま売却を進めると、買主との間で紛争が起きるリスクがあります。

境界立会いが必要となる主な理由は、以下の通りです。

• 売買契約の信頼性確保
• 境界トラブル回避
• 正確な面積・地積の確定
• 買主からの要望や金融機関の審査への対応

また、境界確認書や測量図の作成によって、売主・買主双方が安心して取引を進めることができます。特に、近年は不動産売買において境界明示義務が強調されており、判例や法律上も明確な根拠が存在します。正確な境界確定は、土地価格や評価にも直結するため、必ず専門家のサポートを受けることが推奨されます。

境界立会いの具体的な進め方と注意すべきポイント

境界立会いは、測量士や土地家屋調査士の立ち会いのもと、隣地所有者と売主が現地で境界指標や杭を確認する場です。進め方は以下の流れが一般的です。

1. 測量士へ依頼し、事前に日程調整
2. 隣地所有者へ立会いの案内通知を送付
3. 現地で境界標や杭、既存資料を確認
4. 必要に応じて境界確認書を作成・署名

特に注意すべきポイントは、隣地所有者への丁寧な説明と、境界に関する過去の資料（公図・登記簿・古い測量図など）の事前準備です。また、境界標が見当たらない場合や、隣地所有者が複数いる場合は、全員の協力が必要となるため、早めの連絡が重要です。

下記は、境界立会い時に確認するべき主なチェック項目です。

チェック項目	内容
境界杭・標の有無	境界を示す杭や標が設置されているか
登記簿・公図との整合性	書類上の境界と現地が一致しているか
隣地所有者の確認	立会い者が正式な所有者であるか
境界確認書の署名	全員が署名・押印しているか

境界立会いは、売却後のトラブル防止のためにも、慎重かつ確実に進めることが不可欠です。

立会い拒否や協力が得られない場合の対処法

隣地所有者が立会いを拒否したり、連絡が取れない場合には、速やかに対策を講じることが求められます。主な対処法は以下の通りです。

• 内容証明郵便で正式に協力依頼を送付する
• 町内会や管理組合を通じて間接的に連絡を取る
• 土地家屋調査士や弁護士など専門家に相談する
• 不在や拒否の経緯を記録として残す

また、どうしても協力が得られない場合には、境界非明示特約を契約書に盛り込む方法も検討できます。ただし、この場合は買主の理解や金融機関の審査条件に影響することがあるため、事前に十分な説明を行い、納得を得ることが重要です。

立会いが実現しないまま売却を進める場合には、測量費用や各種手続きの負担が増す可能性があるため、細心の注意が求められます。境界確定や測量については、費用負担やトラブルリスクも考慮しながら、専門家のアドバイスを積極的に活用することが大切です。

境界確定にかかる費用の実態と相場を解説

不動産売却では、境界確定が安全で円滑な取引を実現するために欠かせないポイントとなります。特に土地や一戸建ての売却時には、境界が未確定の状態だとトラブルの原因となりやすく、売主・買主双方に大きなリスクが発生します。ここでは、境界確定にかかる費用や費用負担の実態、契約時の注意点まで、最新の傾向をもとに詳しく解説します。

測量費用と境界確定費用の相場・内訳を最新データで紹介

境界確定に関連する費用は、土地の面積や形状、隣地との状況によって大きく変動します。主な費用の内訳を以下の表で整理しました。

項目	費用相場（目安）	主な内容・注意点
境界確定測量費用	約30万～60万円	測量士による現地調査、測量、図面作成
境界標設置費用	約1万円～3万円/箇所	境界標の埋設、状況により増減
境界立会い費用	0円～2万円/回	隣地所有者や関係者の立会い謝礼
境界確認書作成費用	約1万円～5万円	境界確認書の作成・署名取得

境界確定測量については、面積が広い土地や隣地所有者が多い場合、追加で費用がかかることもあります。特に「土地境界線立会い」や「境界確認書の取得」には、事前の調整や謝礼が発生しやすいため、トラブル防止のためにも余裕を持った準備が大切です。

費用負担の一般的ルールと契約時の注意点

境界確定費用の負担者は、不動産売買契約において非常に重要なポイントとなります。一般的には売主が負担するケースが多いですが、物件や地域によって異なる場合もあります。

• 原則として売主負担
• 不動産の売却時、境界が明確でない場合は売主が費用を負担し、境界を明示する責任があります。
• 例外的に買主負担となる場合
• 「現況有姿」「公簿売買」などの特約付き契約では、買主負担とすることも可能です。
• 契約書への明記が必須
• 費用負担者や手続きの範囲は、必ず売買契約書に明記し、後々のトラブルを防ぐことが大切です。
• 境界確認書がない場合のリスク
• 境界が未確定のままだと売却後にトラブルが発生しやすく、最悪の場合、取引が白紙になることもあります。

特に「境界確定しないとどうなるか」「測量費用は誰が払うか」といった疑問は多く寄せられています。契約時には専門家へ相談し、境界明示の義務や費用の相場について十分に理解したうえで、トラブルのない安全な取引を行うことを心がけましょう。

法的視点からみる境界明示義務・非明示特約・筆界特定制度の解説

境界明示義務の根拠条文・判例・契約上の免責特約のポイント

不動産売買における境界明示義務とは、売主が買主に対して土地の境界を明示する責任を負うことを指します。この義務の根拠は民法第566条などにあり、過去の判例でも境界明示義務の履行がトラブル回避に欠かせないとされています。売主が境界を明示しない場合、買主が境界に関する紛争や面積の相違で損害を被るリスクが高まります。

境界明示義務のポイントとしては、売買契約時に「境界確定書」や「境界確認書」の提出が求められるケースが多いです。一方で、契約上の免責特約（境界非明示特約）を盛り込むことで、売主が境界明示義務を免除されることもありますが、その分買主側のリスクが増えるため、十分な説明と合意が不可欠となります。

下記の表に主なポイントをまとめます。

項目	内容
根拠法令	民法第566条 など
契約書記載例	境界確認書添付・明示義務明記
免責特約の注意点	買主への説明責任、トラブル時のリスク増加

公簿売買・現況有姿売買における境界非明示特約のリスクと実態

土地の売買契約では「公簿売買」や「現況有姿売買」といった取引形態が選択されることがあります。公簿売買は登記簿上の面積や境界を基準に取引を行う方法であり、現況有姿売買は現状のままで取引する方法です。どちらも「境界非明示特約」を付すことが多く、この特約により売主は境界を明示する義務を免除されます。

しかし、境界非明示特約にはリスクが伴います。例えば、隣地との境界トラブルや面積相違による損害が発生した場合、買主が不利益を被るリスクが高まります。特に住宅ローンを利用する場合や、将来再売却する際に境界確定が求められる場面も多いため、十分な注意が必要です。

主なリスクを以下にまとめます。

• 隣地との境界トラブル発生リスクの増加
• 境界未確定による面積相違や利用制限
• 買主が境界確定費用や測量費用を負担する可能性
• 住宅ローン審査で不利になることがある

筆界特定制度の概要と法務局での手続き方法

筆界特定制度は、土地の境界線が不明瞭な場合に、管轄の機関が第三者的立場から筆界（登記上の境界）の位置を特定する制度です。特に、隣地との合意が得られない場合や、境界確認書の取得が困難な場合に活用されています。筆界特定は、土地家屋調査士などの専門家による現地調査や資料収集を経て、最終的に判断が下されます。

手続きの主な流れは以下の通りです。

1. 管轄の機関へ筆界特定申請書を提出
2. 必要書類（登記簿、地積測量図、関係資料など）を準備する
3. 現地調査と関係者への聴取を経て、筆界特定書が交付される

筆界特定制度を活用することで、将来的な境界トラブルのリスクを大きく減らすことができます。下記の表は、筆界特定制度の主な特徴をまとめたものです。

項目	内容
利用目的	境界線の位置特定・トラブル回避
申請先	管轄の機関
必要書類	申請書、登記簿謄本、地積測量図など
費用目安	土地規模や調査範囲により変動
効力	登記上の筆界確定

境界確定が必要なケース・不要なケースの判断基準と実例紹介

土地や不動産の売却に際して、境界確定が必要かどうかの判断は非常に重要となります。特に隣地との境界が不明確であったり、土地売買契約時に境界明示義務が発生する場合には、確定測量を行うことが推奨されます。次のようなケースでは、境界確定が必要となることが多いです。

ケース	境界確定の必要性	注意点・ポイント
隣地との境界標が不明	必須	測量士による確定測量が必要
相続や分筆で土地が分かれる場合	必須	登記変更や面積確認が求められる
売買契約で境界明示義務がある場合	必須	境界確認書の作成が重要
境界標が明確で資料がそろっている	不要な場合も	既存資料や登記内容を事前確認

境界確定が不要な場合は、現況有姿売買や公簿売買の際、売主・買主が相互に合意した場合などが考えられます。しかし、将来的なトラブルを避けるためにも、できる限り境界の明示を行うことが安心につながります。

境界確定が必須な土地の特徴と売却時の注意点

境界確定が必須となる土地にはいくつかの特徴があります。主なポイントは以下の通りです。

• 隣地との境界が不明確な場合

  隣地との間に塀やフェンスが設けられておらず、境界線が曖昧な土地では、売却前に必ず境界確定を行いましょう。

• 相続や分筆を伴う取引

  土地を複数人で相続する場合や、一部のみを売却する場合は、正確な面積や範囲を明示するためにも確定測量が不可欠です。

• 土地売買境界明示義務が契約に盛り込まれている場合

  民法上、売主には買主に対して境界明示義務が課される場合があります。この際には境界確認書や測量図の提出が求められることが多いです。

• マンションや住宅用地などの新築を予定している場合

  建築確認申請などで明確な地積や境界が必要となるため、事前に確定しておくことが重要です。

売却時には、測量費用の負担や隣地所有者との立ち会い、トラブル防止のための書面作成など、細部にわたって注意しましょう。

境界確定を行わない場合のリスクと実際のトラブル事例

境界確定を怠った場合、さまざまなリスクや実際のトラブルが発生しています。

• 面積トラブル

  売却後に隣地との境界のズレが判明し、面積の違いや価格交渉のやり直しが発生することがあります。

• 建築・利用制限

  境界が不確定なまま建築を進めた結果、建物の一部が隣地を越境してしまい、建築確認が下りないケースもあります。

• 法的紛争

  境界確定を行わずに売買した場合、隣地所有者との間で境界位置を巡る裁判に発展することもあります。

• 住宅ローン審査への影響

  境界が不明確な土地の場合、金融機関の住宅ローン審査で不利になる場合があります。

リスク内容	具体的なトラブル事例
面積相違	実測と登記面積に差があり価格減額を求められる
越境問題	フェンスや建物の一部が隣地へ越境
隣地との紛争	売却後に隣地所有者から訴訟を起こされる
ローン審査の不承認	金融機関が土地の担保評価を拒否

境界確定はトラブル防止と安心売却のための重要なプロセスです。 売主・買主の双方が納得して取引できるよう、事前の確認と準備をしっかり行いましょう。

売却成功のための境界確定チェックリストと専門家への依頼準備

境界確定に関する実務チェックリスト – 売却前の必須確認事項

不動産を売却する際、境界確定はトラブル回避と円滑な取引のための重要なステップです。売却前に押さえておきたい実務ポイントを、チェックリストとして整理しました。

確認項目	内容
境界標が現地にあるか	石杭や鋲などの境界標が土地の四隅等に設置されているか確認
境界確認書の有無	境界確認書があるか、内容に不備や古い記載がないか確認
測量図・地積測量図の確認	必要な場合は最新の測量図を入手し、内容を確認
隣地所有者との立会い実施	隣地所有者との立会いが済んでいるか、立会い記録があるか
境界未確定部分の有無	境界が不明確な部分や争いがないかチェック
境界トラブルの履歴	過去に問題があった場合はその解決状況を整理
費用負担の確認	測量・境界確定にかかる費用や負担者（売主・買主）を明確に

このチェックリストを活用して、現地と書面の両面から抜け漏れなく確認しましょう。境界が未確定の場合は速やかに手続きを進めることが、後々のトラブル防止につながります。

土地家屋調査士・測量士への依頼前に知っておくべき準備ポイント

境界確定をスムーズに進めるためには、事前準備がとても大切です。土地家屋調査士や測量士に依頼する際に売主が用意しておくべきポイントを整理します。

• 登記簿謄本・公図：土地の正確な情報を取得し、依頼時に提出できるように準備しましょう。
• 過去の測量図や境界確認書：既存の資料がある場合は必ず用意し、調査士に提示します。
• 隣地所有者の連絡先一覧：立会いや書類作成のため、隣接地の所有者情報を整理しておきます。
• 売却予定地の現地確認：境界標や杭の有無、土地の現況を自分で一度チェックしておくと、依頼がスムーズです。
• 測量・境界確定にかかる費用の目安を把握：地域や土地の状況により異なるため、事前に調査士に見積もり依頼をしておくと安心です。

依頼時には、「土地売買の境界明示義務」や、境界確定に必要な流れや費用分担についても専門家としっかり相談し、納得したうえで進めましょう。準備を徹底することで、売却時の査定アップやトラブル回避につながります。

境界確定に関するよくある質問

境界確定に関する主要な疑問と回答

不動産売却や購入時に求められる境界確定について、実際によくある疑問への回答をまとめました。土地取引や住宅・マンションの売買、相続や贈与など様々なケースで役立つ内容です。

質問	回答
境界確定は義務ですか？	土地売買契約などで義務となる場合が多く、民法上も売主には境界明示義務が課されます。
境界が確定しているか確認する方法は？	記載の地積測量図・公図・登記簿や、法務局に保管されている土地境界確認書で確認できます。
境界確定しないとどうなる？	後のトラブルや売買契約の遅延、住宅ローン審査の否決リスクがあります。
境界線確認にかかる費用は？	土地面積や現況により異なりますが、一般的に30万円～100万円程度が相場です。
測量費用は誰が負担しますか？	売却時は売主が負担するケースが多いですが、契約で買主負担や折半とすることも可能です。
境界確定しない土地でも売却可能ですか？	取引は可能ですが、価格下落や買主側のリスクが高まるため推奨されません。
境界立会いとは何ですか？	隣地所有者や関係者が一堂に会し、立ち会いのもとで土地境界位置を確認・同意する手続きです。
境界確認書とは何ですか？	境界線について隣地所有者と合意したことを証明する書面で、法務局での登記申請などにも利用できます。

具体的な疑問やケースごとの詳細は、専門家への相談をおすすめします。

今後の境界確定・測量関連の法改正や制度動向

不動産売買や相続時のトラブル防止のため、近年の法改正や制度の動向は見逃せません。主な動向を紹介します。

• 境界明示義務の強化： 民法や不動産取引において、「土地売買時の境界明示義務」が明確化され、売主が境界確定や境界標設置、測量図提出を積極的に行う流れが強まっています。
• 土地家屋調査士の役割拡大： 境界確定測量時に、調査士が関与することで、登記手続きや境界確認の信頼性がさらに向上しています。
• 法務局での境界確認書保管制度： 土地境界確認書や現況測量図の法務局保管が進み、第三者でも境界情報が確認しやすくなっています。
• デジタル化の推進： 境界情報や測量データのオンライン管理が進み、売買・査定・登記の手続きが効率化されています。

今後は、土地売買時の透明性・安全性を高めるため、測量や境界確認の厳格化とデジタル化がさらに進む見込みです。不動産売却や購入を検討する場合は、最新の法制度や実務運用にも注意しましょう。

会社概要

会社名・・・株式会社東京ＰＭ不動産
所在地・・・〒135-0022 東京都江東区三好2丁目17-11
電話番号・・・03-5639-9039

株式会社東京PM不動産について

株式会社東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。地元密着で豊富な実績とノウハウを持つ同社は、マンション、一戸建て、土地の査定や売却買取のご相談を専門としています。お客様のニーズに合わせた最適な価格設定のアドバイスや、不動産の価格や成約に関するノウハウは、同社の強みとして多くのお客様からの信頼を得ています。また、不動産売却に関する税金や節税のガイドも提供しており、お客様の利益を最大化するためのサポートを行っています。