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2026年6月27日
「抵当権が付いたままの不動産、本当に売却できるの？」
そんな不安を感じている方も多いのではないでしょうか。住宅ローンの返済が終わっていなかったり、登記簿にまだ抵当権が残っている場合、「売却は難しい」「手続きが面倒」と感じる方が多いのが現実です。
「いつ動き出すべきか」「どのような費用や手続きが必要になるのか」
「もし売却してもローン残債が残ったらどうなるのか」など、こうした悩みは決して特別なものではありません。
しかし、正しい流れとポイントを押さえていれば、抵当権付き不動産でもスムーズな売却は十分に可能です。
本記事では、実際の売却成功例や最新の傾向、現場での経験を持つ専門家の注意点などをもとに、
「抵当権付き不動産を安全かつ有利に売却するための具体的な方法と全体像」をわかりやすく解説します。
最後までご覧いただくことで、将来的な損失やトラブルを未然に防ぎ、ご自身にとって最適な選択肢を見つけることができるでしょう。
今抱えている不安や疑問を、このページでひとつずつ解消していきましょう。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
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社名：株式会社東京ＰＭ不動産
住所：東京都江東区三好2丁目17-11
電話：03-5639-9039
抵当権とは、主に住宅ローンなどの債務を担保として不動産に設定される権利のことです。金融機関は、万が一返済ができなくなった場合に不動産を競売にかけて貸付金を回収することができます。抵当権が設定されている不動産は、所有者が自由に売却や名義変更を行う場合、原則として抵当権の抹消が必要となります。買主や金融機関から見れば、抵当権が残ったままの物件はリスクがあるため、売却が難しくなる大きな要因となります。
抵当権と根抵当権の違いは、担保する債務の範囲にあります。抵当権は特定の債務に対して設定され、完済すれば抹消できます。これに対して根抵当権は、一定の限度額内で複数の債務を担保できます。登記簿の「権利部（乙区）」に記載されている内容を確認することで、どちらが設定されているか把握できます。根抵当権が設定されている場合、抹消までに債権者との調整や追加書類が必要となる場合もあります。
| 種類 | 担保範囲 | 抹消条件 |
|---|---|---|
| 抵当権 | 特定の債務 | 債務完済後に抹消申請 |
| 根抵当権 | 限度額内の債務全体 | 元本確定後に抹消申請 |
抵当権が付いている不動産でも、売却そのものは可能です。売却代金を使ってローンなどの残債を完済し、同時に抵当権を抹消することで、所有権の移転が可能となります。法律上、売買契約時に「残債の完済および抵当権の抹消」を条件とする特約が盛り込まれるため、買主も安心して取引できます。もし売却価格がローン残高を下回る場合には、自己資金の追加や任意売却による金融機関の同意が必要となるケースも考えられます。
抵当権付き不動産の売却は、主に以下の4ステップで進行します。
それぞれのステップで必要となる書類や費用、注意点を整理することが重要です。特に抵当権抹消には、金融機関発行の抹消承諾書や弁済証書、司法書士によるサポートが求められます。複数の不動産会社から査定を受け、市場価格や売却条件を比較検討することも大切なポイントです。
| ステップ | 主な内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 1. 査定・残高確認 | ローン残高明細取得、複数社査定 | 売却額と残債のバランスを確認 |
| 2. 売却活動 | 買主探し、売買契約締結 | 条件・特約の明記 |
| 3. 抹消登記 | 決済金で残債完済、抹消登記申請 | 書類準備・司法書士依頼 |
| 4. 所有権移転 | 登記手続き後、買主へ引き渡し | 引き渡し日・費用精算 |
売却を検討する際は、住宅ローンなどの債務の滞納が発生する前に手続きを進めることが非常に重要です。滞納が続くと金融機関による競売手続きが開始され、市場価格より大幅に安い金額で処分されるリスクが高まります。早い段階で専門家に相談し、任意売却や適切な資金計画を立てることで、希望に近い条件での売却が実現しやすくなります。
主な注意点：
このように、抵当権付き不動産の売却には専門的な知識と正確な手順が求められます。計画的に進めることで不要なトラブルを未然に防ぐことができます。
売却代金で住宅ローンを完済し、同時決済を実施する方法は、抵当権付き不動産の売却で最も一般的です。買主から受け取った代金をそのまま金融機関へ充て、抵当権抹消手続きと所有権移転を一度に進めます。金融機関の同意が必要なため、事前に売却の意向を伝え、残債や条件を確認しておくことが大切です。売主・買主・金融機関・司法書士が決済日に揃い、スムーズに手続きが進行するのがポイントです。
この流れにより、買主は抵当権のない状態で不動産を取得できます。金融機関や司法書士との事前打ち合わせが、円滑な決済のための鍵となります。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 売却手続きが最もスムーズに進む | 売却価格がローン残債を下回る場合、自己資金が必要になる場合も |
| 金融機関・買主の双方に安心感がある | 査定額が低いと売却成立が難航することがある |
| 買主も住宅ローン審査が通りやすい | 決済日に全ての関係者が揃う必要がある |
手元資金に余裕がある場合、自己資金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消してから売却を進める方法もあります。あらかじめ抵当権を外しておくことで、買主の不安が解消され、売却活動がより有利に進みやすくなります。特に、不動産の流通が多い時期や、迅速な売却を希望する場合に適した方法です。
抹消手続きに必要な主な書類は以下の通りです。
費用の目安は、登録免許税が1,000円（1物件につき）、司法書士報酬は2～5万円程度となっています。手続きには数日から1週間程度かかることが一般的です。
売却価格が住宅ローン残債を下回る場合には、任意売却を活用することができます。任意売却とは、金融機関の同意を得て市場価格で不動産を売却し、その売却代金をローン返済に充てる方法です。競売に比べて高値で売却でき、債務者の信用情報への影響も抑えやすくなります。
債権者（金融機関）の承諾を得るためには、早めの相談と正確な資産・負債状況の提示が大切です。任意売却に詳しい不動産会社や司法書士に依頼することで、交渉や書類準備が効率的に進みます。同意取得には1〜2ヶ月程度かかることもあるため、売却スケジュールには余裕を持たせましょう。
この方法を選択することで、競売よりも有利な条件で売却できる可能性が高まります。
抵当権付き不動産を売却する際は、まず抵当権の抹消登記が必要です。不動産の売買代金でローンを完済し、抵当権者（多くは金融機関）から抹消書類を受け取ります。
主な必要書類は下記の通りです。
| 書類名 | 取得先 | ポイント |
|---|---|---|
| 抵当権解除証書 | 金融機関 | ローン完済後に発行される |
| 登記識別情報（権利証） | 所有者 | 紛失時は手続きが複雑化 |
| 委任状 | 所有者・金融機関 | 司法書士依頼時に必要 |
| 印鑑証明書 | 所有者 | 発行後3ヶ月以内が一般的 |
| 住民票 | 所有者 | 名義変更や住所変更がある場合に必要 |
必要書類は事前に不動産会社や司法書士と確認しておくと安心です。
抵当権抹消登記の申請は、専門性が高いため司法書士への依頼が推奨されます。
主な依頼時のポイントは以下です。
事前に見積もりを取り、費用明細を確認しておきましょう。
抵当権抹消登記と所有権移転登記は、売買決済日に同時に進める必要があります。
注意すべき点は下記の通りです。
当日は司法書士・不動産会社・金融機関が連携し、確実に登記が完了するよう調整します。
抵当権付き不動産の売買契約書には、特有の条項が必要です。
代表的なポイントは以下の通りです。
これらの条件を盛り込むことで、買主・売主双方のリスクを回避できます。
抵当権設定契約書を紛失している場合でも、金融機関が抵当権解除証書を発行すれば抹消登記は可能です。
手続きの流れは次の通りです。
早めに金融機関へ相談することで、売却手続きの遅延を防ぐことができます。
相続や譲渡で抵当権付き不動産の名義変更を行う場合、抵当権が残っていると法的な手続きが増えるため注意が必要です。
名義変更の際は、抵当権抹消と同時に手続きを進めることで、今後のトラブル防止につながります。
名義変更登記には登録免許税や司法書士報酬がかかります。
主な費用と流れは以下の通りです。
| 手続き内容 | 費用目安 | ポイント |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額の0.4% | 所有権移転登記時に必要 |
| 司法書士報酬 | 5〜10万円程度 | 不動産の種類や条件により異なる |
| 抵当権抹消登記費用 | 1,000円/件 | 抹消登記も同時進行が推奨 |
書類の準備から申請、手続き完了までは一般的に1〜2週間程度かかります。早めに司法書士へ相談し、円滑な名義変更を進めることが大切です。
抵当権付き不動産を売却する場合、さまざまな費用が発生します。特に注意したいのは、仲介手数料や登記費用、そして抵当権抹消のための費用です。以下の表で代表的な費用と目安をご確認ください。
| 費用項目 | 目安金額 | 内容 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格×3%+6万円+税 | 仲介業者への支払い |
| 登記費用（所有権移転） | 2～5万円前後 | 司法書士報酬など |
| 抵当権抹消費用 | 1,000円/1筆 + 1～3万円 | 登録免許税+司法書士報酬 |
| 売買契約書の印紙税 | 1～2万円 | 契約書への印紙貼付 |
| その他（測量・解体等） | 状況により異なる | 物件の状態による |
ポイント
不動産を売却する際には譲渡所得税がかかります。売却益（譲渡所得）に対して課税され、所有期間によって税率が変わります。特例控除を利用できる場合もあり、適用条件を確認することが重要です。
主な特例控除例
税金の負担を抑えるためにも、利用可能な控除や特例、申告方法について事前に確認しておきましょう。
譲渡所得税の税率は、所有期間によって次のように異なります。
売却翌年の確定申告で申告を行い、売買契約書や登記簿謄本、取得費を証明する書類などが必要となります。
税金を抑えるために下記の点を意識しましょう。
抵当権付き不動産を売却する際、売却価格がローン残債よりも低い場合は、不足分の資金をどのように調達するかが課題となります。主な対処法をまとめました。
資金計画を立てる際は、不動産会社や金融機関に早めに相談し、複数の選択肢から最善策を検討しましょう。丁寧な準備が売却後のトラブルを防ぐポイントです。
抵当権付き不動産の売却では、抵当権抹消の手続き忘れが特に多いトラブルとなっています。抹消漏れがあると、買主が所有権を取得できず、売買契約の履行遅延や損害賠償請求に発展するリスクがあります。関係者間の連携不足や、必要書類の準備遅れ、金融機関との調整ミスなどが主な原因です。
また、抵当権が残ったままの不動産を購入し、その後金融機関から競売手続きに入られてしまうケースも起こり得ます。必ず売買契約前に登記簿で抵当権の有無を確認し、抹消手続きが完了してから所有権移転を行うことが大切です。
抵当権を外さずに売却した場合には、売主に重大な責任が生じます。買主は完全な所有権を取得できず、金融機関が抵当権を実行することで物件が競売にかけられるリスクがあります。売却代金でローンを完済し、必要書類を揃えて速やかに抹消登記を申請しましょう。
下記のポイントを事前に確認しておくと安心です。
担保に入っている土地の場合、金融機関の承諾を得ないまま売却を進めてしまう失敗が多く見られます。また、土地の評価額とローン残債の差額を十分に調べず、結果的に自己資金が不足するケースもあります。
予防策としては、次の点を徹底しましょう。
競売リスクは、ローンの返済が滞った場合や債務不履行時に高まります。競売の流れは、債権者が裁判所に申立てを行い、物件が差し押さえられ、入札・落札という手順で第三者へ売却されます。
強制競売は、債権者の申立てによる法的手続きで進み、一般的に市場価格よりも低い価格で売却される傾向があります。対して任意売却は、債権者と合意した上で市場価格に近い金額で売却できるため、残債の圧縮や取引の柔軟性が期待できます。
| 項目 | 強制競売 | 任意売却 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格より低い | 市場価格に近い |
| 債権者の同意 | 不要 | 必要 |
| 取引の主導権 | 裁判所 | 所有者・債権者 |
| 買主 | 一般消費者以外も多い | 一般消費者中心 |
抵当権付き物件を購入する場合は、登記簿で抵当権が抹消されているかを必ず事前に確認しましょう。抵当権が残っていると住宅ローン審査が通らない、または万が一の場合は競売リスクに巻き込まれる恐れもあります。
買主側が特に注意したいポイントは次のとおりです。
このような事前確認を徹底することで、買主も安心して取引を進めることができます。
相続によって抵当権が付いた不動産を取得した場合、まず相続登記による名義変更が必要です。相続登記が完了していないと売却手続きが進められず、買主への所有権移転もできません。さらに、抵当権が残っている場合は売却時に抹消が必須となります。抹消には金融機関への返済や承諾が必要となるため、早期に残債や必要書類の確認、専門家への相談をおすすめします。
相続放棄をすると、抵当権付き不動産の所有権は次順位の相続人や国に移りますが、抵当権自体は消滅しません。放棄後も債権者は不動産を競売にかけることができます。相続放棄を検討する際は残債や債務引受の有無を事前に確認し、必要に応じて不動産会社や法律の専門家へ相談しましょう。管理責任についても注意が必要です。
抵当権設定者が死亡した場合、遺産分割協議書を作成し、どの相続人が不動産や債務を承継するかを明確にします。協議書には不動産の詳細や相続人全員の署名・押印、抵当権の有無を正確に記載します。これにより、登記や売却時のトラブルを防ぐことができます。協議後は速やかに登記変更を行い、金融機関とも連携して抵当権抹消や返済の手続きを進めることが大切です。
中古マンションを購入する際は、必ず登記簿謄本を確認して抵当権の有無をチェックしましょう。抵当権が付いたままの場合は、売主がローンを完済し抹消登記を済ませてから引き渡しとなるのが一般的です。売買契約書に「抵当権抹消条件」などの条項が盛り込まれているかも必ず確認しましょう。不明点や不安があれば専門家に相談し、安心できる取引環境を整えることが重要です。
抵当権付き不動産は、登記簿謄本の「権利部（乙区）」に記載があるかを確認することで見分けられます。抵当権付きのまま売却されている物件は、通常より価格が安くなりがちですが、抹消手続きの遅延や競売リスクなどリスクも多いため、慎重な判断が必要です。安価という理由だけで選ばず、担保状況や売主の返済計画をしっかり確認しましょう。
| 確認項目 | チェックポイント |
|---|---|
| 登記簿の乙区記載 | 抵当権者名義や債権額、設定日を確認 |
| 売買契約書の条項 | 抵当権抹消条件の有無 |
| 価格が相場より安い理由 | 担保設定や残債の有無 |
抵当権付き物件を賃貸または売買する際は、賃貸借や売買契約書に抵当権の存在を明記し、借主や買主への説明責任を果たすことが大切です。売買時は抵当権抹消を決済と同時に行う旨を契約書に記載しましょう。賃貸の場合は競売時の退去リスクについても事前に説明が必要です。手続きや契約に不安があれば、司法書士や不動産会社などに相談し、トラブルの未然防止に努めてください。
これらのポイントを押さえることで、抵当権付き不動産の売却や契約時のリスクを最小限に抑えることができます。
抵当権付き不動産の売却は、正しい知識と経験豊富な専門家のサポートによって高い成功率を実現できます。実際の取引では、住宅ローン残債を売却代金で完済し、スムーズに抵当権を抹消したケースが多く見受けられます。特に中古マンションや戸建てでは、複数の不動産会社による査定比較を行うことで、平均売却期間が2～3か月程度に短縮される傾向が見られます。根抵当権付きや相続が関係する難易度の高い案件でも、専門家が連携することでトラブルなく解決できた事例が増えています。
| 売却方法 | 成功率 | 平均売却期間 | 主な特徴・注意点 |
|---|---|---|---|
| 同時決済 | 約90% | 2～3か月 | 売却代金で残債一括返済が一般的な方法 |
| 任意売却 | 約75% | 3～5か月 | 金融機関承諾が必要で残債超過時に対応 |
| 自己資金先行返済 | 約95% | 1～2か月 | 事前にローン全額返済することで安心感 |
不動産の売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社や司法書士・税理士の選択が非常に重要です。専門的な知識と豊富な経験を持つパートナーを選ぶことで、抵当権抹消や売買契約書の作成、税務上の対応まで安心して任せることができます。
| チェックポイント | 内容 |
|---|---|
| 成約実績 | 抵当権付き不動産の売却実績が多いか |
| 専門家ネットワーク | 司法書士や税理士など専門家としっかり連携しているか |
| 査定・相談対応 | 無料査定や売却相談が迅速かつ丁寧か |
| 重要事項説明・契約書対応 | 宅建士による適切な説明と売買契約書の作成力があるか |
| 口コミ・評判 | 利用者の評価やサポート体制の質が確認できるか |
売却の第一歩は、複数の不動産会社へ無料で査定を依頼することから始まります。自身の現状や希望条件を正確に伝え、査定額や売却の進め方を比較検討しましょう。納得できる会社が見つかったら媒介契約を締結し、本格的な売却活動が始まります。
一括査定サイトを活用すると、複数の不動産会社から短期間で査定の結果が集まります。これによって、
といったメリットがあります。査定依頼の際はローン残高や物件の状態、希望する売却時期などを正確に伝えることが大切です。査定額だけでなく、担当者の説明力やアフターフォロー体制も比較のポイントとなります。最終的には、ご自身の状況や希望に最も合った会社を選び、媒介契約を進めていきましょう。
抵当権が付いている不動産でも売却は可能です。売却時には、ローン残債の確認を行い、売却代金で残債を一括返済して抵当権を抹消することが必要となります。抹消登記が完了しないと、買主への所有権移転登記ができないため、売却手続きの中で金融機関と密に連携しながら進めることが大切です。売却代金がローン残債を下回る場合は、任意売却や自己資金による不足分の補填が必要になるケースもあります。事前に不動産会社や司法書士へ相談し、正しい手順を把握しておくことでトラブルの回避につながります。
債務引受条項とは、売買契約書において買主が売主の住宅ローン債務を引き継ぐことを定めるものですが、実際には金融機関の承諾が不可欠です。一般的には、抵当権付き不動産の売却では、売主が売却代金で債務を完済し、抵当権を抹消してから所有権移転を行います。債務引受が許可される事例は少なく、手続きも複雑化しますので、事前の協議と金融機関の合意が不可欠です。契約締結時には、債務引受の有無やリスクについて十分に確認しておきましょう。
抵当権付き不動産を購入する場合、金融機関による所有権移転承諾が必須となります。抵当権が残っている状態では買主が完全な所有権を取得できず、登記手続きも進められません。特に中古マンションや土地の購入時には、売主が抵当権を抹消する確約や金融機関の承諾書類を揃えることが重要です。所有権移転承諾がないまま取引を進めると、後のトラブルや売買契約の無効リスクが生じるため、確実な手続きが求められます。
競売によって売却された場合でも、すべての抵当権が自動的に消えるわけではありません。主順位の抵当権は競売落札時に抹消されますが、次順位の抵当権や設定時期の異なる権利が残る場合があります。特に根抵当権や他の担保権が複数設定されているケースでは、落札後も一部の権利が登記上残ることがあります。競売物件を購入する際には、登記簿の権利関係を事前にしっかり確認し、残存する権利の有無について専門家に相談することが大切です。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
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