江東区の不動産売却・買取なら地元密着で豊富な実績の東京PM不動産
2025年11月6日
「不動産を売却したいけれど、売却資金を受け取る前に新居の購入費やリフォーム費用が必要…」とお悩みではありませんか？
実際に【2023年】の国土交通省調査では、不動産売却時に住み替え資金の調達が課題となった方が全体の【約3割】にのぼるなど、資金繰りの壁に直面する方は少なくありません。
そんな時に活用できるのが「不動産売却つなぎローン」です。不動産の売却完了を待たずに、必要な資金を一時的に融資してもらえるため、スムーズな住み替えや資金調達が可能となります。主要銀行のつなぎローン金利は現在【年2.5～4.5％】程度と、通常のカードローンよりも低く抑えられていますが、一方で返済計画や売却時期によっては負担が増加するリスクも存在します。
「想定外の返済負担が発生したらどうしよう」といった不安や、「どの金融機関を選べば安心なのか」と迷う方も多いはずです。
本記事では、つなぎローンの最新金利・費用比較、利用時の注意点、実際の成功・失敗事例まで、失敗しないための具体策を徹底解説。手続きの流れや必要書類も網羅し、資金繰りの不安を安心に変えるためのポイントを分かりやすくお伝えします。
ぜひ最後までお読みいただき、ご自身に最適な資金計画を描くヒントを手に入れてください。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
当社では賃貸/売買仲介事業・賃貸管理事業・収益不動産事業・買取再販売事業・サードライフ高齢者施設の事業を行っております。不動産売却や不動産投資、賃貸に関してお悩みがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。
社名：株式会社東京ＰＭ不動産
住所：東京都江東区三好2丁目17-11
電話：03-5639-9039
不動産売却つなぎローンは、不動産の売却が完了するまでの間、資金が一時的に不足する際に利用される短期融資です。主に住み替えや買い替えの際、先に新しい物件を購入したいが前の不動産がまだ売却できていない場合に活用されます。こうしたローンは、売却予定の物件を担保に借入を行い、売却益で返済するのが一般的な流れです。資金繰りの不安を解消し、スムーズな不動産取引を実現する役割を持っています。
利用目的の例
不動産売却つなぎローンと、一般的な不動産担保ローンや住宅ローンには明確な違いがあります。以下のテーブルで特徴を比較します。
| 項目 | 不動産売却つなぎローン | 不動産担保ローン | 住宅ローン |
| 利用目的 | 売却までの資金調達 | 目的の制限が少ない | 住宅購入資金 |
| 担保 | 売却予定の不動産 | 所有不動産 | 購入する住宅 |
| 返済原資 | 売却代金 | 任意（事業/生活資金等） | 将来の収入/給与 |
| 融資期間 | 数ヶ月〜1年程度 | 1年〜10年程度 | 10年以上（最長35年） |
| 金利 | 比較的高め | 商品により異なる | 比較的低め |
| 審査 | 売却予定ありき簡易的な場合も | 所有不動産の評価重視 | 収入・返済能力重視 |
つなぎローンは売却完了後に一括返済するのが基本で、短期間の資金需要に特化しています。住宅ローンや不動産担保ローンとは目的・返済方法が異なるため、用途に合わせて選択することが大切です。
不動産売却つなぎローンは、様々なシーンで活用されています。以下は代表的なケースです。
それぞれのケースで、売却予定物件の種類や金融機関によって条件が異なるため、事前の比較検討が重要です。不動産会社や各銀行が提供するつなぎ融資商品や審査条件を確認し、自身の状況に合った選択を行うことが成功のポイントとなります。
不動産売却つなぎローンは、売却前の物件を担保に資金を調達できるため、資金繰りの自由度が高まります。例えば新居購入時に旧居の売却が完了していない場合でも、つなぎローンを利用することで購入資金を確保し、スムーズな住み替えが可能です。返済方法も利息のみの支払いが選択できるため、売却完了までの負担を軽減できます。特に以下のメリットが挙げられます。
下記の比較テーブルでは、つなぎローンと通常の住宅ローンの違いを示します。
| 項目 | つなぎローン | 通常の住宅ローン |
| 資金調達のタイミング | 売却前でも可能 | 売却・購入同時 |
| 返済方法 | 利息のみ返済が可能 | 元利均等返済 |
| 資金用途 | 新居購入・住み替え資金等 | 住宅購入のみ |
つなぎローンのデメリットには、売却が予定通り進まない場合のリスクや、金利上昇による返済負担の増加が挙げられます。特に返済原資となる不動産が売却できない場合、借入の返済が困難になるリスクがあります。また、住宅ローンよりも金利が高く、長期化するとコスト負担が大きくなります。
具体的な対策として、売却計画の見直しや、複数の金融機関の条件を比較し、無理のない借入額を設定することが重要です。
つなぎローンを安全に利用するためには、適正な借入額の設定と返済計画の作成が不可欠です。売却価格や期間について現実的な見積もりを行い、急な資金ショートを防ぐためにも、複数のシナリオを想定した計画を立てましょう。
下記のチェックリストを活用し、リスクを最小限に抑えることが大切です。
これらを徹底することで、不動産売却つなぎローンを安心して活用できます。
不動産売却つなぎローンは、資金調達のスピードや条件が金融機関によって異なり、選択を誤ると総コストが大きく変動します。下記に主要銀行のつなぎローン金利や特徴を比較しました。
| 金融機関 | 金利（年率） | 融資期間 | 融資限度額 | 保証料 | 特徴 |
| A | 3.5%～9.5% | 1～3年 | 物件評価の80% | 必要 | 審査が早く柔軟な対応が可能 |
| B | 2.5%～7.0% | 1年程度 | 物件評価の70～80% | 要確認 | ネット完結で手続きがスムーズ |
| C | 3.0%～8.0% | 1～2年 | 物件評価の70% | 必要 | 商品種類が豊富で選択肢多い |
| D | 5.0%～13.0% | 1～2年 | 物件評価の60～80% | 必要 | 事業用・個人用どちらも対応 |
選び方のポイントは、金利・手数料だけでなく、融資期間や審査の柔軟さ、申込のしやすさなどを総合的に比較することです。利用目的や売却予定時期に合った金融機関を選びましょう。
つなぎローン利用時には、金利以外のコストにも注意が必要です。以下に主な費用項目をまとめます。
節約ポイント
これらを理解し、総コストで比較することが賢い選択につながります。
つなぎローンの審査は、不動産評価や借入希望額だけでなく、売却計画や収入状況もチェックされます。スムーズな審査通過のために、以下の点に注意しましょう。
審査の主なポイント
必要書類一覧
申込時のアドバイス
事前準備を徹底することで、審査期間短縮や希望条件での借入がしやすくなります。
不動産売却つなぎローンを利用する際、売却期間の長期化は返済負担の増加につながります。特に、売却が予定より遅れた場合、利息負担が大きくなり、家計を圧迫します。下記のテーブルは、売却期間ごとの利息負担の変化を示しています。
| 売却期間（月） | 借入金額（万円） | 年利（％） | 利息総額（万円） |
| 3 | 2,000 | 6.0 | 3.0 |
| 6 | 2,000 | 6.0 | 6.0 |
| 12 | 2,000 | 6.0 | 12.0 |
売却が遅延した場合の主なリスクと対応策
このように、不動産売却が予定より長引いた場合は、早めの対応とシミュレーションによるリスクヘッジが不可欠です。
つなぎローンの返済計画は、利息のみの支払い期間と元金返済開始のタイミングを明確に把握することが重要です。一般的なフローは以下の通りです。
特に、売却が計画通り進まないケースに備え、毎月の利息負担額や元金返済時期を事前に確認し、無理のない資金計画を立てることが大切です。
複数のローンを抱えている場合、一本化や借り換えで返済負担を軽減できる場合があります。不動産担保ローンと組み合わせることで、以下のようなメリットと注意点があります。
| 項目 | メリット | 注意点 |
| ローン一本化 | 管理が簡易化し、毎月の返済額が明確になる | 手数料や諸費用が発生する場合がある |
| 借り換え | 金利を下げて返済総額を減らせる可能性 | 新たな審査や担保評価が必要となる |
| 担保ローン併用 | 高額資金の調達が可能になる | 担保不動産が売却できなかった場合リスク |
主なポイント
資金計画の見直しや改善を検討する際は、金融機関の担当者と十分に相談し、自分に最適な方法を見極めることが大切です。
不動産売却つなぎローンは、住み替えや相続、投資物件の売却など多様な場面で活用されています。特に住み替えの場合、売却前提ローンを活用することで、旧居の売却を待たずに新居購入の資金を調達できる点が大きな利点です。
利用成功のポイントとして、以下が挙げられます。
下記のテーブルは主なケースと活用のポイントをまとめています。
| ケース | 活用ポイント | 主な対象金融機関 |
| 住み替え | 新居購入資金の確保 | 住友不動産、スルガ銀行 |
| 相続 | 納税・管理費用の調達 | セゾンファンデックスなど |
| 投資用物件 | 売却までの資金繰り対応 | 三井住友トラスト等 |
実際の利用者からは、「売却前に必要資金が調達できて助かった」「新居の購入タイミングが逃さずに済んだ」といった高い満足度の声が多く寄せられています。特に、住友不動産やスルガ銀行など大手のつなぎ融資プランは手続きがスピーディで信頼性が高いとの評価が見受けられます。
一方で、以下のような課題も指摘されています。
利用者の声を踏まえて、申込前に金利・条件の比較や返済計画の見直しが重要です。
不動産売却つなぎローンの失敗事例として、最も多いのが「予定通りに不動産が売れなかった」「返済原資の確保が間に合わなかった」といったケースです。特に、マンションや戸建ての売却が長期化した場合、融資期間を超えてしまい追加の金利負担が発生することがあります。
失敗を防ぐための対策として、以下のポイントが重要です。
このような事前準備とリスク管理を徹底することで、不動産売却つなぎローンの活用効果を最大化できます。
近年の金利上昇は不動産売却つなぎローン利用者にとって見逃せない要素です。特に、固定金利と変動金利の選択が返済計画に大きく影響します。固定金利は契約時の利率が変わらず資金計画を立てやすい一方、変動金利は市況によって利率が上下し、返済負担が増減します。今後もインフレ懸念や金融政策の動向によって金利上昇傾向が続く可能性があるため、利用時には最新の金利水準や各金融機関の条件を十分に比較検討することが重要です。
| 金利タイプ | 特徴 | 向いている利用者 |
| 固定金利 | 返済額が一定、計画が立てやすい | 資金計画重視 |
| 変動金利 | 市況により金利が変動する | 短期間の利用、金利低下期待 |
つなぎローンを提供する金融機関ごとに、商品設計や審査基準に特徴があります。ネット銀行は手続きの簡便さやスピード審査に強みを持ち、都市銀行や信託銀行では幅広い商品ラインナップや対面サポートが魅力です。最近は売却前提ローンや住み替えローン、法人向けの不動産担保ローンも充実しています。金利や手数料、審査基準、必要書類などをしっかり比較しましょう。
| 金融機関 | 主な特徴 | 代表的な商品 |
| スルガ銀行 | 幅広い不動産担保ローン、迅速な対応 | 不動産売却つなぎローン |
| 住信SBIネット銀行 | ネット完結、低金利、スピード審査 | つなぎ融資一覧 |
| 三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス | 柔軟なプラン、法人向け対応 | 不動産担保ローン |
リスト例
不動産市場の動向はつなぎローンの利用にも大きく関わります。近年は都市部を中心に売却期間が長期化する傾向があり、資金調達をスムーズに進めるためにローンの活用が増加しています。特に住み替えや買い替え時には「売却前提ローン」や「猶予付住宅ローン」などのニーズが高まっています。また、売却までの期間や価格の変動が資金計画に影響するため、早めにローンの利用可否や返済計画を立てることが重要です。
テーブル例
| 市場動向 | 影響 | 推奨される対策 |
| 売却期間の長期化 | 資金調達ニーズ増加 | つなぎローン活用 |
| 市場価格の変動 | 返済計画に不安 | 金利や返済条件の確認 |
| 不動産需要の変化 | 住宅ローン審査の厳格化 | 早期相談・複数銀行比較 |
つなぎローンの申し込みから契約までの流れは、不動産売却を前提とした資金調達をスムーズに進めるために重要です。まず、不動産会社や金融機関へ相談し、条件や商品内容を詳細に確認します。次に、必要書類を揃えたうえで申込手続きを進めます。審査では、売却予定不動産の評価や本人の信用情報がチェックされます。
審査通過後、契約内容をしっかり確認してから契約締結となります。契約時には金利や返済方法、手数料など細かな条件を再度見直すことが重要です。疑問点や不安な点は、契約前に必ず担当者へ確認しましょう。
主な流れを表で整理します。
| ステップ | 内容 | 注意点 |
| 相談・情報収集 | 金融機関・サービス内容の確認 | 商品ごとの違いを把握する |
| 申込 | 必要書類を提出し申込を実施 | 書類不備に注意 |
| 審査 | 不動産の評価・信用情報のチェック | 売却計画を明確に伝える |
| 契約 | 条件・内容確認後に契約 | 金利・返済条件を再確認 |
申込時には多くの書類が必要となります。事前準備をしっかり行うことで、手続きがスムーズに進みます。主な必要書類は以下の通りです。
これらの書類は、市区町村役場や法務局、勤務先、金融機関などで入手できます。提出書類に不備があると審査が遅れるため、早めに必要書類をリストアップし、最新のものを準備しましょう。
準備のポイント
審査期間や融資実行までの流れは、金融機関やケースによって異なりますが、一般的な目安は以下となります。
| 手続き | 期間の目安 | 注意点 |
| 書類提出・申込 | 1～3日 | 書類漏れがないか事前チェック |
| 審査期間 | 1～2週間 | 不動産評価や売却計画によって前後する |
| 契約・融資実行 | 3日～1週間 | 契約締結後、迅速に資金が振り込まれる |
全体で2週間から3週間程度が一般的ですが、売却スケジュールや書類不備があると遅延する場合があります。遅延リスクを回避するためには、早めの書類準備と計画的なスケジュール管理が欠かせません。また、事前に金融機関へスケジュールや必要事項を確認し、売却予定日と資金ニーズを明確に伝えることが大切です。
不動産売却つなぎローンを利用する際には、現行の住宅ローンが残っているケースも多く、その返済計画が重要となります。売却予定の物件に住宅ローン残債がある場合でも、つなぎローンの利用は可能ですが、残債を完済できる見込みがあるかどうかが審査のポイントです。借入限度額は物件評価額や売却見込み価格により決まり、売却金で既存ローンとつなぎローンの一括返済が一般的です。繰り上げ返済手数料や、返済時期の調整も事前に確認しておきましょう。
| 内容 | ポイント |
| 対象物件 | 売却予定の住宅やマンション |
| 残債がある場合 | 売却金で住宅ローンとつなぎローンの同時返済 |
| 審査基準 | 物件評価額、売却見込み、返済計画 |
| 必要な書類 | 売買契約書、ローン残高証明書など |
不動産が予定通り売却できない場合、つなぎローンの返済に不安を感じる方も少なくありません。返済期日までに売却が成立しない場合は、金融機関との相談が必要です。主な対応策としては、返済期間の延長や、抵当物件の追加提供、一般ローンへの借り換え等が挙げられます。ただし、延長には追加の金利や手数料が発生することがあります。売却活動が長期化するリスクを踏まえ、早めに金融機関へ相談することが重要です。
| 状況 | 主な対応策 |
| 売却未成立 | 返済期間の延長交渉 |
| 追加担保提供 | 他不動産の担保設定 |
| 借り換え | 不動産担保ローン等への切替 |
つなぎローンには変動金利型と固定金利型があり、それぞれメリットが異なります。変動金利は市況によって金利が上下するため短期間の利用では低金利が期待できますが、金利上昇リスクが伴います。固定金利は契約時の金利が返済終了まで変わらず、返済計画が立てやすいのが特徴です。利用期間が長引く可能性がある場合や、安心感を重視する場合は固定金利を選ぶ方が多い傾向にあります。
| 金利タイプ | 特徴 |
| 変動金利 | 市場金利に連動・短期利用向き |
| 固定金利 | 金利一定・長期や計画重視の方におすすめ |
つなぎローンの申込みには、売却予定物件の情報や収入証明、売買契約書などが必要です。書類不足や売却計画の不透明さは審査落ちの主な原因となります。売却先が未定、物件の担保評価が低い、過去の返済遅延なども影響します。申込時に必要書類を揃え、売却活動の進捗を詳細に伝えることが審査通過のポイントです。金融機関ごとに条件が異なるため、事前の情報収集と複数社への相談も有効です。
| 必要書類 | 審査のポイント |
| 売買契約書 | 売却先の確定 |
| 残高証明書 | 返済計画の明確さ |
| 収入証明 | 安定した返済能力 |
マンション売却におけるつなぎローン活用では、管理費や修繕積立金の精算時期にも注意が必要です。売却時に未納分がある場合、清算金として必要経費が発生します。また、マンション特有の規約や管理組合の同意が必要となる場合もあるため、事前に確認しておくと安心です。売却前提ローンやネット銀行のつなぎ融資も選択肢となり、銀行ごとの条件や金利を比較したうえで自分に最適な商品を選ぶことが重要です。
このような個別事情も踏まえ、専門家や金融機関に早めに相談することが成功のコツです。
不動産売却やつなぎローンに関する悩みは、無料相談やオンラインサービスを活用することで効率的に解決へ導けます。多くの不動産会社や金融機関では、初回無料の相談窓口を設けており、資金計画やつなぎ融資の具体的な流れ、不動産売却のコツまで幅広くアドバイスを受けられます。オンライン相談なら自宅から気軽に専門家へ質問できるため、忙しい方にもおすすめです。利用時は、担当者の専門知識や相談後のサポート体制を事前に確認しましょう。
| サービス内容 | 特徴 | 注意点 |
| 無料相談 | 費用がかからず気軽に相談可能 | 相談内容の範囲や時間に制限がある場合 |
| オンライン相談 | 場所や時間を選ばず利用できる | 個人情報の取り扱いに注意が必要 |
| セミナー・勉強会 | 最新動向や売却前提ローンの知識が得られる | 予約や人数制限があることも |
不動産売却つなぎローンに関しては、専門家のサポートが不可欠です。不動産会社は売却活動や相場査定、金融機関はつなぎ融資や不動産担保ローンの提案、司法書士は契約手続きや権利関係の確認を担当します。信頼できる専門家を選ぶポイントは、実績や口コミ、取扱い商品の幅広さ、アフターサポート体制の充実度です。複数の窓口へ相談し、比較検討することで、自分に合ったサービスを見つけやすくなります。
相談をスムーズに進めるためには、事前準備が重要です。売却予定の不動産情報やローン残高、希望する資金調達額などの基本データは必ず整理しましょう。加えて、自分の疑問や不安を事前にリストアップしておくと、限られた相談時間を有効活用できます。以下のような情報や質問を準備しておくと安心です。
| 準備する情報 | 具体例 |
| 物件情報 | 所在地、面積、築年数、権利関係 |
| ローン残高・返済状況 | 現在の借入先、残債、返済額、返済期間 |
| 希望する売却時期・資金調達目標 | 住み替え希望時期、必要な資金額 |
このように事前準備を徹底することで、専門家への相談が充実し、不動産売却と資金調達を安心して進めることができます。
東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。江東区や東京都江東区の不動産売却やマンション、一戸建て、土地の査定、売却買取のご相談をお考えの方は、地元で豊富な実績とノウハウを持つ当社にお任せください。
当社では賃貸/売買仲介事業・賃貸管理事業・収益不動産事業・買取再販売事業・サードライフ高齢者施設の事業を行っております。不動産売却や不動産投資、賃貸に関してお悩みがありましたら、まずはお気軽にご相談ください。
社名：株式会社東京ＰＭ不動産
住所：東京都江東区三好2丁目17-11
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会社名・・・株式会社東京ＰＭ不動産
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株式会社東京PM不動産は、江東区を中心に清澄白河や住吉エリアでの不動産売却や不動産投資、賃貸のサポートを行っています。地元密着で豊富な実績とノウハウを持つ同社は、マンション、一戸建て、土地の査定や売却買取のご相談を専門としています。お客様のニーズに合わせた最適な価格設定のアドバイスや、不動産の価格や成約に関するノウハウは、同社の強みとして多くのお客様からの信頼を得ています。また、不動産売却に関する税金や節税のガイドも提供しており、お客様の利益を最大化するためのサポートを行っています。
