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投資形態の1つである集団投資スキーム。これは、不動産投資に関しても適用されますが、法律によって一定の規制が設けられています。集団投資スキームとは何かという基本を踏まえつつ、不動産を対象とする場合に設けられている規制とはどのようなものか、見ていきたいと思います。

集団投資スキームとは

投資とは、元手以上の収益が戻ってくることを見込んで、事業や資産に対して元手となる自己資金を費やす行為を意味します。その投資には様々な形態があります。例えば、元手となる資本金を自らが運用して事業を行う形態、企業に元手を出資してその企業が挙げた収益から配当を受ける形態、などが主に挙げられます。

これら以外にも投資形態は細かく分類することができ、そのうちの1つに該当するのが集団投資スキームとなります。集団投資スキームとは、ある特定の事業に対して資金を出資し、その事業が挙げた収益から配当を受けるタイプの投資方法です。投資した出資者自身は事業に関与せず、資金運用者が事業を取り仕切ることとなります。

もっぱら、資金運用者側が複数の出資者を募り資金を合同して運用することから「集団運用」という語彙を含みますが、仮に出資者が1人である場合も集団投資スキームのカテゴリに属することとなります。

不動産を扱う集団投資スキームとその規制内容

不動産への投資で収益を得る方法としては、インカムゲインとキャピタルゲインの2通りが挙げられます。インカムゲインは、不動産を賃貸物件として利用し、その家賃収入から収益を得る方法を指します。長期にわたって一定期間ごとに定額の収入を得る形式となります。
もう一方のキャピタルゲインは、不動産を購入資金以上の額で売却し、その差益収入を狙う投資方法です。うまくいけば短期間で高額の利益を得られますが、不動産額が購入時より下落してしまうおそれも充分にあります。リスクの高い投資手段と言えるでしょう。

不動産投資において、一般的に用いられるのはインカムゲイン方式となります。そして、集団投資スキームには、不動産投資を対象とするタイプも存在します。オーソドックスな不動産投資では、出資者自身が実物不動産を所有し、これを賃貸物件として利用し収益獲得を目指すことになります。

しかしその場合、前提として不動産を所有していることが条件となり、開始するハードルが高いと言えるでしょう。一方、これを集団投資スキームで行う場合、物件運用者が複数の出資者を募り、資金を集めて不動産を得ることになります。出資者数によって1人あたりの出資額が分割されることになるため、個人で実物不動産に投資するよりハードルが低くなるわけです。

1980年代、集団投資スキームの形態を用いて、高額の不動産所有権を細分化して多くの出資者に小口で売り出す不動産小口化商品を扱う事業が登場しました。しかし、その後のバブル崩壊を経て、投資家の保護と事業の健全化を目的として、不動産の集団投資スキームの在り方に規制が設けられることになりました。

それに伴い1994年に制定されたのが、不動産特定共同事業法(略称：不特法)です。不動産を扱う集団投資スキームは不動産特定共同事業と位置付けられ、その事業に携われるのは行政から許可を得た事業者のみとされたわけです。

不特法により、不動産の集団投資スキームに様々な要件や規制が加えられることになりましたが、2013年・2017年・2019年の3度の法改正により、現在では段階的に規制が緩和されていく傾向にあります。

まとめ

以上のように、投資形態の初歩に触れながら、投資に用いる不動産を小口化して複数の出資者を募る集団投資スキーム型の不動産投資の背景について見てまいりました。投資方式に関する知識を広げることも、より確実な不動産運用に繋げる一助となるものと思われます。